Ипотека с плавающей ставкой (ARM)

Ипотека с плавающей ставкой (ARM) - это вид жилищного кредита, где процентная ставка по остатке долга меняется в течение срока кредита. Это отличается от ипотеки с фиксированной ставкой, где ставка остается неизменной. ARM характеризуется ставкой, которая периодически пересматривается, обычно в привязке к индексу, а платежи могут расти или снижаться. Такая вариативность несет как преимущества, так и риски.

Как работает ипотека с плавающей ставкой

Первоначальный фиксированный период

ARM обычно начинается с периода фиксированной ставки. Он может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет; типичные сроки - 3, 5, 7 или 10 лет. Это дает заемщику более низкую стартовую ставку по сравнению с фиксированной ипотекой.

Период корректировок

После фиксированного периода ставка пересматривается с регулярной периодичностью: ежемесячно, раз в полгода, раз в год или по иному графику, указанному в условиях кредита. Пересмотры продолжаются до полного погашения, продажи недвижимости или рефинансирования.

Индекс и маржа

Новая ставка определяется как сумма индекса и маржи. Типичные индексы для ARM:

• SOFR (Secured Overnight Financing Rate) - основной заменитель LIBOR с июня 2023 года
• COFI (Cost of Funds Index)
• CMT (Constant Maturity Treasury)
• LIBOR (London Interbank Offered Rate) - прекращен с 30 июня 2023 года; только для старых кредитов

Маржа - это фиксированная надбавка к индексу, которая сохраняется на весь срок кредита.

Ограничения ставки

Ограничения (caps) устанавливают пределы изменения ставки:

• Первое ограничение корректировки: максимальное повышение ставки при первом пересмотре.
• Последующие ограничения: максимальное изменение ставки при каждом последующем пересмотре.
• Ограничение на весь срок: максимальное суммарное повышение ставки за весь срок кредита.

Ограничения платежа

Некоторые ARM имеют ограничение по росту ежемесячного платежа независимо от роста ставки. Это может привести к отрицательной амортизации, когда платежи не покрывают проценты и остаток долга растет.

Виды ипотек с плавающей ставкой

Гибридные ARM

Гибридные ARM сочетают элементы фиксированной и плавающей ставки. Например, 5/1 ARM имеет фиксированную ставку первые 5 лет, затем корректируется ежегодно.

ARM только по процентам

Такие кредиты позволяют оплачивать только проценты в течение определенного периода, часто совпадающего с фиксированным периодом. Затем платеж пересчитывается и включает основную сумму долга, что может привести к резкому росту платежей.

ARM с вариантами платежей

Кредиты с вариантами платежей предлагают несколько способов оплаты каждый месяц, например минимальный платеж, платеж только по процентам или полностью амортизируемый платеж. Это дает гибкость, но может привести к отрицательной амортизации.

Плюсы и минусы ARM

Преимущества

• Низкие стартовые ставки: как правило, ниже, чем у фиксированных ипотек.
• Гибкость: выгодно тем, кто планирует продажу или рефинансирование до начала корректировок.
• Потенциальное снижение ставки: если рыночные ставки падают, платежи могут уменьшиться.

Недостатки

• Неопределенность: будущие ставки и платежи неизвестны, что усложняет бюджетирование.
• Сложность: условия ARM более сложные и требуют внимательного понимания.

Кому подходит ARM

ARM может подойти:

• заемщикам, планирующим переезд до окончания фиксированного периода;
• тем, кто ожидает рост доходов;
• людям, которые рассчитывают на снижение ставок в среде высоких процентных ставок.

Как сравнивать ARM

Годовая процентная ставка (APR)

APR отражает общую стоимость займа с учетом стартовых ставок и будущих корректировок. Более низкий APR обычно означает меньшую общую стоимость.

Ограничения и индексы

Оцените, насколько ставка может вырасти, изучив ограничения и выбранные индексы. Более волатильные индексы могут приводить к более быстрым изменениям.

Документы по кредиту

Изучите Loan Estimate и Closing Disclosure, где описаны условия пересмотра ставок и ограничения по платежам.

Заключение

Ипотека с плавающей ставкой - сложный, но потенциально выгодный продукт для определенных заемщиков. Она предлагает более низкие стартовые ставки и гибкость, но несет риски из-за изменчивости ставок. Важно хорошо понимать условия и оценивать, как они подходят под финансовую ситуацию заемщика. Перед выбором ARM стоит тщательно взвесить все факторы и при необходимости проконсультироваться с ипотечным специалистом.