Скорректированные средства от операций (AFFO)

Скорректированные средства от операций (AFFO) - показатель финансовой эффективности, который в основном используется при оценке инвестиционных фондов недвижимости (REIT). Этот показатель важен для инвесторов, так как дает более четкую картину доступных денежных средств для распределения по сравнению с обычным FFO. AFFO корректирует FFO, учитывая капитальные затраты, расходы на обслуживание и другие операционные корректировки, которые FFO игнорирует. Он дает более точную оценку финансового состояния REIT и распределяемого дохода.

Значение и применение AFFO

AFFO особенно важен для REIT по нескольким причинам:

Лучшее измерение устойчивости дивидендов: REIT обязаны распределять значительную часть дохода в виде дивидендов. AFFO учитывает расходы на поддержание объектов, поэтому дает более реалистичную оценку денежных средств, доступных для выплат.
Повышенная сопоставимость: AFFO помогает инвесторам сравнивать разные REIT, так как учитывает повторяющиеся капитальные расходы и операционные корректировки.
Инвестиционные решения: Для инвесторов понимание AFFO критично при покупке или продаже долей REIT. AFFO показывает, достаточно ли денежных потоков для покрытия операционных расходов и дивидендов.

Расчет AFFO

Расчет AFFO обычно начинается с FFO и затем корректируется. Пошаговый подход:

Начать с FFO: FFO рассчитывается как чистая прибыль плюс амортизация и износ минус прибыль от продажи объектов.

FFO = Чистая прибыль + Амортизация и износ - Прибыль от продажи объектов

Вычесть повторяющиеся капитальные расходы: это расходы на поддержание и улучшение объектов.
Вычесть корректировку линейного учета аренды: поправка на аренды с неравномерными платежами.
Добавить или вычесть неденежные статьи: исключить неденежные доходы или расходы, не отражающие основную деятельность.

AFFO = FFO - Повторяющиеся капитальные расходы - Линейная корректировка аренды + Неденежные статьи

Пример расчета

Предположим, у REIT есть следующие данные:

Чистая прибыль: $50 млн
Амортизация и износ: $30 млн
Прибыль от продажи объектов: $5 млн
Повторяющиеся капитальные расходы: $10 млн
Корректировка линейной аренды: $3 млн
Неденежные статьи: $2 млн

1. Расчет FFO

FFO = Чистая прибыль + Амортизация и износ - Прибыль от продажи объектов
FFO = $50 млн + $30 млн - $5 млн = $75 млн

2. Корректировка до AFFO

AFFO = FFO - Повторяющиеся капитальные расходы - Линейная корректировка аренды + Неденежные статьи
AFFO = $75 млн - $10 млн - $3 млн + $2 млн = $64 млн

В этом примере AFFO составляет $64 млн, то есть сумму, доступную для распределения после всех необходимых корректировок.

Сравнение с другими показателями

FFO и AFFO

Funds From Operations (FFO): по определению NAREIT корректирует чистую прибыль на прибыль и убытки от продажи объектов и добавляет амортизацию недвижимости. Это полезный показатель операционной эффективности, но он не учитывает капитальные расходы.
Adjusted Funds From Operations (AFFO): дополняет FFO, включая повторяющиеся капитальные затраты, линейную корректировку аренды и неденежные статьи. Это более точная оценка способности REIT генерировать денежные средства для распределения.

NOI и AFFO

Net Operating Income (NOI): фокусируется на доходе от эксплуатации недвижимости, исключая финансирование и налоги. Он полезен для оценки прибыльности объектов, но не учитывает капитальные расходы.
AFFO: учитывает как операционную эффективность, так и финансовые корректировки, давая более полную картину распределяемого денежного потока.

Значение AFFO в оценке стоимости

Инвесторы используют AFFO в разных методах оценки:

Модель дисконтирования дивидендов (DDM)

Эта модель оценивает REIT по приведенной стоимости будущих дивидендов. Так как AFFO отражает доступные для распределения средства, он дает надежную базу для прогнозов.

Коэффициент цена/AFFO

Аналогично коэффициенту P/E, показатель цена/AFFO помогает определить, переоценен или недооценен REIT по сравнению с рынком или аналогами.

Практические аспекты

Корректировки AFFO

Корректировки могут различаться между REIT из-за особенностей учета. Часто встречаются:

Капитальные улучшения: расходы на продление срока службы объекта.
Затраты на аренду: расходы на привлечение или продление арендаторов.
Неповторяющиеся расходы: разовые затраты, которые не повторятся.

Прозрачность и раскрытие

Важно, чтобы REIT подробно раскрывали расчеты AFFO. Это повышает доверие инвесторов и позволяет принимать обоснованные решения.

Примеры в отрасли

Некоторые крупные REIT используют AFFO как ключевой показатель:

Realty Income Corporation: известна ежемесячными дивидендами и активно использует AFFO в отчетности.
Simon Property Group: предоставляет подробные расчеты AFFO в годовых отчетах.

Заключение

AFFO - ключевой показатель для REIT, показывающий финансовое состояние и способность генерировать устойчивый денежный поток для распределения. Он корректирует FFO на необходимые расходы, дает более точное представление о распределяемом доходе и помогает инвесторам принимать обоснованные решения. Понимание AFFO способствует построению более эффективных инвестиционных стратегий и улучшению результатов портфеля в секторе недвижимости.