Обеспеченное ипотечное обязательство (CMO)

Обеспеченное ипотечное обязательство (CMO) — это тип ценной бумаги, обеспеченной ипотекой (MBS), которая объединяет коллекцию ипотечных кредитов и выплачивает проценты инвесторам из ипотечных платежей, которые домовладельцы производят по базовым кредитам. CMO были разработаны в 1980-х годах как средство для финансовых учреждений по созданию более ликвидных и универсальных инвестиционных инструментов из неликвидного пула ипотечных кредитов на жилье.

Структура CMO

CMO делят пул ипотечных кредитов на отдельные классы, известные как транши (части), каждый со своим собственным профилем риска, ожидаемым сроком погашения и процентной ставкой. Транши структурированы таким образом, чтобы перенаправить денежные потоки от ипотечных кредитов к различным классам инвесторов в зависимости от их приоритета в получении платежей от всего ипотечного пула.

Типы траншей

  1. Последовательные транши выплат: в этой структуре каждый транш получает выплаты основной суммы в строгой последовательности. В первый транш поступают все выплаты основной суммы долга до тех пор, пока он не будет полностью погашен, за ним следует следующий транш и так далее. Процентные платежи, однако, распределяются пропорционально.

  2. Транши запланированного класса амортизации (PAC): эти транши обеспечивают более предсказуемые денежные потоки. Плановые выплаты основной суммы долга структурируются в соответствии с графиком, что обеспечивает определенную степень защиты от риска досрочного погашения. Транши PAC обычно имеют сопутствующие транши, которые компенсируют изменчивость предоплат.

  3. Вспомогательные или сопутствующие транши: эти транши поглощают излишек или недостачу основных платежей, которые отклоняются от запланированного графика. Таким образом, они несут более высокую доходность, но и более высокий риск.

  4. Начисление или Z-транши: изначально по этим траншам не выплачиваются проценты. Вместо этого проценты, которые они должны заработать, добавляются к основному балансу. Такая структура приводит к увеличению суммы платежа при наступлении срока погашения транша.

  5. Обратные плавающие транши: процентные ставки по этим траншам колеблются обратно пропорционально определенной индексной ставке, например LIBOR. Обычно их используют инвесторы, стремящиеся застраховаться от падения процентных ставок.

Риски, связанные с CMO

  1. Риск досрочного погашения: Домовладельцы имеют возможность досрочно погасить свои ипотечные кредиты, часто при снижении процентных ставок. Это приводит к досрочным выплатам, что может привести к тому, что ОКУ выплатит основную сумму долга раньше, чем ожидалось.

  2. Риск продления: И наоборот, риск продления возникает, когда процентные ставки растут, и домовладельцы замедляют внесение предоплат. Это продлит срок зрелости ОКУ, что потенциально приведет к снижению доходности.

  3. Кредитный риск: сюда входит риск невыплаты домовладельцами своих кредитов, что может повлиять на денежный поток и доходность ОКУ.

  4. Риск ликвидности: во время рыночного стресса торговать CMO может быть сложно. Это повлияет на их рыночную цену и возможность их быстрой продажи.

Важность в финансах

ОКУ играют решающую роль на финансовом рынке, позволяя ипотечным кредиторам трансформировать неликвидные ипотечные активы в более ликвидные ценные бумаги. Этот процесс увеличивает доступность средств для дальнейшего кредитования, тем самым расширяя возможности домовладения и инвестиций. CMO также предоставляют инвесторам диверсифицированные профили рисков и потоки доходов, адаптированные к конкретным предпочтениям.

Критика и финансовый кризис 2008 года

ОКУ подверглись резкой критике после кризиса субстандартного ипотечного кредитования, приведшего к глобальному финансовому кризису 2007-2008 годов. Многие CMO включали субстандартные ипотечные кредиты с высоким риском, и по мере того, как все больше домовладельцев не выполняли свои платежи, стоимость CMO резко падала. Инвесторы, полагая, что это относительно безопасные инвестиции, понесли существенные потери. Сложность и непрозрачность структур CMO еще больше способствовали системному риску, подрывая доверие инвесторов к ценным бумагам, обеспеченным ипотекой, и приводя к широкомасштабному финансовому заражению.

Компании, участвующие в CMO

Многие известные финансовые учреждения принимают участие в создании, структурировании и управлении CMO, в том числе:

  1. Freddie Mac: Директора по маркетингу Freddie Mac

  2. Fannie Mae: Директора по маркетингу Fannie Mae

  3. Ginnie Мэй: Джинни Мэй, директора по маркетингу

Freddie Mac

Freddie Mac (Федеральная корпорация по ипотечному жилищному кредитованию) играет ключевую роль на вторичном ипотечном рынке, покупая ипотечные кредиты у кредиторов и объединяя их в CMO и другие MBS. Он обеспечивает необходимую ликвидность, стабильность и доступность на рынке жилья.

Fannie Mae

Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) также повышает ликвидность на ипотечном рынке, покупая ипотечные кредиты у кредиторов. Fannie Mae выпускает MBS и CMO, специально разработанные для удовлетворения потребностей инвесторов на вторичном рынке, тем самым поддерживая ипотечное финансирование по всей стране.

Джинни Мэй

Джинни Мэй (Государственная национальная ипотечная ассоциация) гарантирует своевременную выплату основной суммы долга и процентов по MBS. Поддержка правительства США обеспечивает высокое кредитное качество, что делает эти ценные бумаги привлекательными для инвесторов по всему миру.

Заключение

Обеспеченное ипотечное обязательство (CMO) представляет собой фундаментальную инновацию в финансовой отрасли, предоставляющую универсальный и сложный инвестиционный путь. Несмотря на свои преимущества, CMO несут в себе присущие риски, которыми необходимо разумно управлять, чтобы обеспечить положительный вклад в стабильность и ликвидность финансовой системы. Понимание структуры, рисков и роли ключевых институтов, в которых задействованы ОКУ, имеет решающее значение для любого участника рынка, занимающегося ценными бумагами, обеспеченными ипотекой.