Коммерческая ипотечная ценная бумага (CMBS)

Коммерческая ипотечная ценная бумага (CMBS) — это тип ценной бумаги с фиксированным доходом, обеспеченной кредитами на коммерческую недвижимость. Эти ценные бумаги создаются посредством процесса секьюритизации, при котором несколько коммерческих ипотечных кредитов объединяются и продаются инвесторам в форме облигаций. Основная цель CMBS — обеспечить ликвидность рынка коммерческой недвижимости и предложить инвесторам возможность получать прибыль на основе выполнения базовых кредитов.

Структура CMBS

Объединение и транширование кредитов

Процесс секьюритизации начинается с объединения коммерческих ипотечных кредитов. Эти кредиты обычно обеспечены такой недвижимостью, как офисные здания, торговые центры, многоквартирные квартиры, гостиницы и промышленные объекты. После объединения кредиты делятся на различные транши в зависимости от их профиля риска и доходности.

Каждый транш имеет свой кредитный рейтинг, который отражает уровень риска, связанного с базовыми кредитами. Транши с более высоким рейтингом (например, AAA) обычно несут меньший риск и предлагают более низкую доходность, тогда как транши с более низким рейтингом (например, BBB или ниже) сопряжены с более высоким риском, но предлагают более высокую потенциальную доходность.

Обслуживание и специальное обслуживание

Обслуживание относится к управлению базовыми кредитами, включая сбор платежей по ипотечным кредитам и управление неисполнением обязательств. Главный обслуживающий наблюдает за общим управлением кредитным пулом, в то время как специальный обслуживающий занимается займами, которые находятся в состоянии дефолта или подвержены риску дефолта. Роль специального обслуживающего персонала имеет решающее значение в смягчении потерь и максимизации возмещения для инвесторов.

Водопад платежей

Структура платежей CMBS соответствует каскадному механизму, при котором денежные потоки по базовым кредитам распределяются между инвесторами в заранее определенном порядке приоритета. Сначала выплачиваются старшие транши, а затем субординированные транши. Такая расстановка приоритетов гарантирует, что инвесторы старших траншей защищены от потерь в большей степени, чем инвесторы, владеющие подчиненными траншами.

Типы CMBS

Канал CMBS

Канал CMBS, также известный как fusion CMBS, является наиболее распространенным типом. Они состоят из большого пула разнообразных коммерческих ипотечных кредитов, что снижает риск дефолта по любому отдельному кредиту. Разнообразие типов недвижимости и географического расположения предоставляет инвесторам широкий доступ к рынку коммерческой недвижимости.

CMBS с одним активом и одним заемщиком (SASB)

SASB CMBS обеспечены одним кредитом, обеспеченным одним объектом недвижимости или портфелем объектов недвижимости от одного заемщика. Эти ценные бумаги, как правило, имеют более высокий риск из-за отсутствия диверсификации, но могут предложить привлекательную доходность. SASB CMBS часто используются для крупных, высококачественных объектов недвижимости с сильными договорами аренды и хорошо капитализированными спонсорами.

Агентство CMBS

Агентство CMBS выдается спонсируемыми государством организациями (GSE), такими как Fannie Mae и Freddie Mac. Они ориентированы на многоквартирную недвижимость и обеспечивают инвесторам более высокую степень безопасности благодаря неявной государственной гарантии. Агентство CMBS предлагает стабильность и ликвидность, что делает их привлекательными для консервативных инвесторов.

Риски, связанные с CMBS

Кредитный риск

Кредитный риск предполагает возможность того, что заемщики не смогут выплатить свои ипотечные платежи. Риск выше для траншей с более низким рейтингом и для CMBS с концентрированным воздействием на определенные типы недвижимости или местоположения.

Рыночный риск

Рыночный риск — это колебания стоимости CMBS из-за изменений экономических условий, процентных ставок и динамики рынка недвижимости. Спад на рынке коммерческой недвижимости может негативно повлиять на показатели базовых кредитов и, следовательно, на CMBS.

Риск продления

Риск продления возникает, когда кредиты не погашаются в ожидаемую дату погашения, что продлевает срок действия CMBS. Это может произойти, если заемщики рефинансируют свои кредиты на невыгодных условиях или если на рынке коммерческой недвижимости наблюдается спад.

Риск досрочного погашения

Риск досрочного погашения – это риск того, что заемщики погасят свои кредиты раньше, чем ожидалось. Досрочное погашение может привести к потере ожидаемого процентного дохода и вынудить инвесторов реинвестировать с потенциально более низкой доходностью.

Оценка и рейтинг CMBS

Независимые рейтинговые агентства, такие как Moody’s, Standard & Poor’s и Fitch Ratings, оценивают кредитное качество траншей CMBS. Они учитывают такие факторы, как кредитоспособность заемщиков, качество и стоимость базовой недвижимости, а также общую макроэкономическую среду. Рейтинги варьируются от инвестиционного уровня (например, AAA, AA) до спекулятивного уровня (например, BBB, BB).

Основные игроки и платформы

Основные эмитенты

Goldman Sachs: ведущая глобальная инвестиционно-банковская фирма, которая активно участвует в выпуске и торговле CMBS.
Дж.П. Морган: Еще один крупный игрок на рынке CMBS, предлагающий широкий спектр инвестиционно-банковских услуг.
Deutsche Bank: международный банк, предоставляющий услуги по секьюритизации и трейдингу CMBS.

Торговые платформы

Trepp: ведущий поставщик услуг аналитики и обработки данных CMBS, предлагающий инструменты для оценки рисков и ценообразования.
Bloomberg: через свой терминал Bloomberg компания Bloomberg предоставляет комплексные данные CMBS, аналитические и торговые возможности. Подробнее

Нормативная среда

Рынок CMBS регулируется различными правилами, обеспечивающими прозрачность и защиту инвесторов. Известные нормативно-правовые базы включают Закон Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите потребителей, который предписывает правила удержания рисков, требующие от эмитентов сохранять часть кредитного риска. Кроме того, Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) контролирует требования к раскрытию информации и отчетности для предложений CMBS.

Заключение

Коммерческие ипотечные ценные бумаги являются важным компонентом рынка ценных бумаг с фиксированным доходом, предлагая уникальные инвестиционные возможности и способствуя ликвидности сектора коммерческой недвижимости. Хотя CMBS обеспечивают потенциал для получения привлекательной прибыли, они также сопряжены с присущими им рисками, которые требуют тщательного анализа и комплексной проверки. Понимая структуру, типы, риски и нормативную базу CMBS, инвесторы могут принимать обоснованные решения и стратегически включать эти ценные бумаги в свои инвестиционные портфели.