Обычная ипотека

Обычная ипотека — это тип ипотечного кредита, который не застрахован и не гарантирован федеральным правительством. Обычно он выдается банками, кредитными союзами и ипотечными компаниями и соответствует рекомендациям, установленным спонсируемыми государством организациями, такими как Fannie Mae или Freddie Mac. Обычные ипотечные кредиты можно противопоставить ипотечным кредитам, поддерживаемым государством, таким как кредиты FHA, VA и USDA.

Компоненты обычной ипотеки

Первоначальный взнос

Обычный кредит обычно требует первоначального взноса в размере не менее 3–5% от покупной цены дома. Однако часто рекомендуется внести первоначальный взнос в размере 20%, чтобы избежать необходимости частного ипотечного страхования (PMI). PMI — это дополнительные ежемесячные расходы, которые защищают кредитора в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту. Высокие первоначальные взносы также могут помочь обеспечить более высокие процентные ставки.

Условия кредита

Обычные кредиты выдаются на различные сроки, чаще всего 15 или 30 лет. Заемщик может выбрать ипотеку с фиксированной ставкой, при которой процентная ставка остается постоянной на протяжении всего срока кредита, или ипотеку с регулируемой ставкой (ARM), с процентной ставкой, которая может периодически меняться в зависимости от рыночных условий.

Процентные ставки

Процентные ставки по обычной ипотеке зависят от различных факторов, включая кредитный рейтинг заемщика, размер первоначального взноса, сумму кредита и общие экономические условия. Как правило, заемщики с более высоким кредитным рейтингом и более крупными первоначальными взносами получат более выгодные процентные ставки.

Требования к кредиту

Чтобы претендовать на получение обычной ипотеки, заемщикам обычно необходим кредитный рейтинг не ниже 620, хотя более высокие баллы увеличивают шансы на одобрение и лучшие условия. Кредиторы также будут внимательно следить за соотношением долга к доходу заемщика (DTI), которое в идеале должно быть ниже 36%, хотя некоторые кредиторы могут допускать до 50%.

Лимиты кредита

Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) устанавливает лимиты кредита для обычных ипотечных кредитов. Эти ограничения различаются в зависимости от региона и обновляются ежегодно. По состоянию на 2023 год соответствующий лимит кредита для дома на одну семью в большинстве частей США составляет 726 200 долларов США. Кредиты, превышающие эти лимиты, считаются крупными кредитами и обычно имеют более высокие процентные ставки и более строгие квалификационные требования.

Типы обычных ипотечных кредитов

Соответствующие кредиты

Соответствующие кредиты соответствуют кредитным лимитам и рекомендациям, установленным Fannie Mae и Freddie Mac. Они являются наиболее распространенным типом традиционной ипотеки и обычно имеют конкурентоспособные процентные ставки и более гибкие условия.

Несоответствующие кредиты

Несоответствующие кредиты не соответствуют рекомендациям, установленным Fannie Mae и Freddie Mac. В эту категорию входят крупные кредиты, размер которых превышает местные соответствующие лимиты кредитов. Несоответствующие кредиты часто имеют более высокие процентные ставки и более строгие квалификационные критерии.

Преимущества обычных ипотечных кредитов

Гибкость условий: Обычные ипотечные заемщики имеют широкий спектр вариантов продолжительности сроков и структур. Эта гибкость может учитывать различные финансовые ситуации и предпочтения.
Нет страхования частной ипотеки (PMI) с 20% ставкой вниз: В отличие от кредитов FHA, которые всегда требуют страховых взносов по ипотеке в течение всего срока действия кредита, обычные кредиты не требуют PMI, если первоначальный взнос составляет 20% или более.
Возможность снижения затрат: При хорошей кредитной истории и существенном первоначальном взносе заемщики могут получить более низкие процентные ставки и ежемесячные платежи по сравнению с кредитами, обеспеченными государством.
Более высокие лимиты кредита: Обычные ипотечные кредиты, особенно в случае крупных кредитов, могут использоваться для приобретения более дорогих домов, что делает их подходящими для состоятельных покупателей.

Недостатки традиционной ипотеки

Более высокие требования к кредитному рейтингу: Обычные кредиты обычно имеют более строгие требования к кредитному рейтингу, чем кредиты, поддерживаемые государством, что затрудняет получение кредита заемщиками с низким или средним кредитным рейтингом.
Большие первоначальные взносы: Хотя можно получить обычный кредит с меньшим первоначальным взносом, часто рекомендуется внести первоначальный взнос в размере 20 %, чтобы избежать PMI, который может быть трудным для некоторых заемщиков.
Более строгие требования к доходу: Кредиторы могут требовать больше документации и устанавливать более строгие коэффициенты DTI, что потенциально затрудняет получение одобрения для некоторых заемщиков.

Процесс получения обычной ипотеки

Предварительное одобрение

Первым шагом в получении обычной ипотеки является предварительное одобрение кредитора. Это предполагает предоставление финансовых документов, таких как налоговые декларации, банковские выписки и подтверждения дохода. Кредитор проведет проверку кредитоспособности и предоставит письмо с предварительным одобрением, в котором будет указано, какую сумму заемщик может себе позволить.

Выбор кредитора

Заемщикам следует сравнить ставки и условия, предлагаемые различными кредиторами, включая банки, кредитные союзы и ипотечные компании. Инструменты онлайн-сравнения могут оказаться полезными.

Заявка

После выбора кредитора начинается формальный процесс подачи заявки. Заемщикам необходимо будет предоставить подробную финансовую информацию и, возможно, потребуется предоставить дополнительные документы по запросу кредитора.

Андеррайтинг

Во время андеррайтинга кредитор оценивает финансовую историю заемщика, его кредитоспособность и способность погасить кредит. Оценка имущества обычно требуется для того, чтобы убедиться, что его стоимость соответствует сумме кредита.

Закрытие

После завершения андеррайтинга кредитор опубликует заключительное заявление с указанием условий кредита, затрат на закрытие и ежемесячного платежа. Заемщик рассмотрит документ, организует страхование домовладельцев и, возможно, проведет окончательную проверку недвижимости. При закрытии подписываются все необходимые документы и кредит финансируется, что позволяет заемщику стать владельцем дома.

Варианты рефинансирования

Заемщики с обычными ипотечными кредитами имеют возможность рефинансировать свои кредиты. Существует два основных типа рефинансирования:

Рефинансирование по ставке и сроку

Этот тип рефинансирования заменяет существующий кредит новым, который имеет другую процентную ставку или срок кредита. Заемщики могут выбрать это, чтобы обеспечить более низкую процентную ставку, уменьшить ежемесячные платежи или перейти с ARM на ипотеку с фиксированной ставкой.

Рефинансирование с выплатой наличных

Рефинансирование с выплатой наличных позволяет заемщику взять новый кредит на сумму, превышающую текущий остаток по ипотечному кредиту, получая разницу наличными. Это может быть полезно для финансирования ремонта дома, погашения долга под высокие проценты или покрытия других финансовых потребностей.

Заключение

Обычные ипотечные кредиты предлагают гибкость и потенциально более низкие затраты для финансово стабильных заемщиков, которые соответствуют требованиям по кредиту, доходу и первоначальному взносу. Понимание различных типов обычных кредитов, их преимуществ и недостатков, а также связанного с ними процесса может помочь заемщикам принять обоснованные решения и обеспечить наиболее выгодные условия для покупки жилья или рефинансирования.