Кредит Федерального управления жилищного строительства

Кредит Федерального управления жилищного строительства (FHA) — это ипотечный кредит, выдаваемый федерально квалифицированными кредиторами и застрахованный Федеральным управлением жилищного строительства США (FHA). Кредит FHA предназначен для заёмщиков с низким и средним доходом, которые могут иметь кредитные рейтинги ниже среднего. С момента создания в 1934 году во время Великой депрессии FHA помогло миллионам семей стать домовладельцами, снижая стоимость и риск для кредиторов при предоставлении кредитов заёмщикам с более высоким риском.

Ключевые особенности кредитов FHA

Более низкие требования к первоначальному взносу

Одна из наиболее привлекательных особенностей кредитов FHA — низкое требование к первоначальному взносу, который может составлять всего 3,5% от цены покупки для заёмщиков с кредитным рейтингом 580 или выше. Это делает домовладение более доступным для лиц, не имеющих значительных сбережений или являющихся первыми покупателями жилья. Для тех, у кого кредитный рейтинг от 500 до 579, требуется первоначальный взнос в 10%.

Гибкие кредитные требования

Кредиты FHA также более лояльны к заёмщикам с более низкими кредитными рейтингами. В то время как обычные кредиты обычно требуют кредитного рейтинга не менее 620, кредиты FHA можно получить с рейтингами от 500. Эта гибкость критически важна для лиц, столкнувшихся с финансовыми трудностями или имеющих ограниченную кредитную историю.

Государственное страхование

FHA страхует кредиты, предоставленные одобренными кредиторами, снижая их риск. Это страхование побуждает кредиторов предлагать более выгодные условия заёмщикам, которые могут не соответствовать требованиям для обычной ипотеки. Однако это страхование обходится заёмщику в виде страховых премий по ипотеке (MIP).

Страховые премии по ипотеке (MIP)

Заёмщики с кредитами FHA обязаны уплачивать два типа MIP: авансовую премию и ежегодную премию. Авансовый MIP (UFMIP) составляет 1,75% от суммы кредита и обычно добавляется к остатку кредита. Ежегодный MIP, который составляет от 0,45% до 1,05% от суммы кредита в зависимости от различных факторов, делится на ежемесячные платежи и добавляется к ипотечным платежам заёмщика.

Лимиты кредитов

Лимиты кредитов FHA варьируются в зависимости от округа и основаны на соответствующих лимитах кредитов, установленных Федеральным агентством жилищного финансирования (FHFA). Эти лимиты призваны отражать местные цены на жильё и обеспечивать доступность кредитов FHA даже на более дорогих рынках. По состоянию на 2023 год лимит кредита FHA для односемейных домов составляет от 472 030 до 1 089 300 долларов в зависимости от местоположения недвижимости.

Соотношение долга к доходу

FHA учитывает соотношение долга к доходу (DTI) заявителя при определении права на кредит. Переднее соотношение DTI, включающее ипотечный платёж, налоги на недвижимость и страхование, не должно превышать 31% валового ежемесячного дохода заёмщика. Заднее соотношение DTI, включающее все ежемесячные долговые платежи, не должно превышать 43% валового ежемесячного дохода. Однако кредиторы могут допускать более высокие коэффициенты при наличии компенсирующих факторов, таких как высокие кредитные рейтинги или значительные сбережения.

Упрощённое рефинансирование

FHA предлагает программу упрощённого рефинансирования, которая позволяет заёмщикам с кредитами FHA рефинансировать с сокращённой документацией и андеррайтингом. Эта программа может помочь заёмщикам получить более низкие процентные ставки и сократить ежемесячные платежи. Для права на участие заёмщик должен своевременно выплачивать ипотеку, а рефинансирование должно предлагать ощутимую чистую выгоду, такую как более низкий ежемесячный платёж или переход с ипотеки с плавающей ставкой на ипотеку с фиксированной ставкой.

Передаваемые кредиты

Кредиты FHA являются передаваемыми, что означает, что новый покупатель может принять на себя существующую ипотеку FHA от продавца при условии соответствия требованиям. Эта функция может быть особенно ценной в условиях роста процентных ставок, поскольку покупатель может принять более низкую процентную ставку существующего кредита. Передаваемость ипотеки может сделать недвижимость более привлекательной для потенциальных покупателей.

Требования к кредитам FHA

Проверка занятости и дохода

Кредиторы требуют проверки занятости и дохода для обеспечения наличия у заёмщиков стабильного источника дохода для погашения ипотеки. Обычно это включает последние платёжные ведомости, формы W-2 и налоговые декларации. Самозанятым заёмщикам может потребоваться предоставить дополнительную документацию, такую как отчёты о прибылях и убытках и налоговые декларации бизнеса.

Требования к недвижимости

Недвижимость, финансируемая кредитами FHA, должна соответствовать определённым стандартам безопасности и надёжности. Это включает оценку FHA, которая определяет рыночную стоимость недвижимости и обеспечивает соответствие минимальным требованиям к недвижимости. Если недвижимость не соответствует этим стандартам, заёмщику может потребоваться провести ремонт до одобрения кредита.

Требование основного места жительства

Кредиты FHA доступны только для недвижимости, которую заёмщик намерен занять в качестве основного места жительства. Инвестиционная недвижимость и вторые дома не подходят для финансирования FHA. Однако кредиты FHA могут использоваться для покупки многоквартирной недвижимости (до четырёх квартир), при условии что заёмщик проживает в одной из квартир.

Расходы на закрытие сделки

Хотя кредиты FHA допускают более низкие первоначальные взносы, заёмщики по-прежнему несут ответственность за расходы на закрытие сделки, которые могут включать комиссии за оценку, кредитные отчёты и андеррайтинг. Однако FHA позволяет продавцам вносить до 6% от цены продажи в счёт расходов покупателя на закрытие сделки, что может помочь сократить наличные расходы заёмщика.

Преимущества кредитов FHA

Доступность

Кредиты FHA делают домовладение возможным для более широкого круга людей, включая первых покупателей жилья, тех, у кого ограниченные сбережения, и лиц с более низкими кредитными рейтингами. Снижая барьеры для входа, FHA способствует домовладению и помогает строить стабильные и процветающие сообщества.

Предсказуемые платежи

При кредитах FHA с фиксированной ставкой заёмщики получают выгоду от предсказуемых ежемесячных платежей, которые не колеблются при изменении процентных ставок. Эта долгосрочная стабильность может упростить составление бюджета и обеспечить спокойствие домовладельцам.

Возможности рефинансирования

Программа упрощённого рефинансирования FHA предлагает простой способ для заёмщиков рефинансировать существующие кредиты FHA с минимальной документацией и более низкими затратами. Это может быть особенно выгодно в условиях снижения процентных ставок, позволяя домовладельцам сократить ежемесячные платежи и сэкономить деньги за весь срок кредита.

Недостатки кредитов FHA

Расходы на страхование ипотеки

Хотя кредиты FHA делают домовладение более доступным, стоимость страхования ипотеки может быть недостатком. Авансовый и ежегодный MIP увеличивают общую стоимость кредита и могут привести к более высоким ежемесячным платежам по сравнению с обычными кредитами без страхования ипотеки.

Лимиты кредитов

Лимиты кредитов FHA могут быть недостаточны для финансирования недвижимости в районах с высокой стоимостью жилья, потенциально ограничивая выбор для заёмщиков, ищущих жильё на дорогих рынках. Заёмщикам, нуждающимся в финансировании выше лимитов кредитов FHA, может потребоваться рассмотреть другие типы кредитов.

Ограничения по недвижимости

Недвижимость, приобретённая с кредитами FHA, должна соответствовать определённым стандартам безопасности и качества, что может ограничить доступность подходящего жилья. Покупателям может потребоваться инвестировать дополнительное время и деньги в ремонт, чтобы привести недвижимость в соответствие со стандартами FHA.

Только основное место жительства

Ограничение только основным местом жительства означает, что кредиты FHA нельзя использовать для покупки инвестиционной недвижимости или домов для отдыха. Это ограничивает гибкость для заёмщиков, которые могут рассматривать покупку нескольких объектов недвижимости.

Как подать заявку на кредит FHA

Выберите кредитора, одобренного FHA

Не все кредиторы одобрены для предоставления кредитов FHA. Заёмщикам следует изучить и выбрать кредитора, одобренного FHA. Эта информация обычно доступна на веб-сайте кредитора или при обращении к кредитору напрямую.

Процесс предварительного одобрения

Перед покупкой жилья заёмщикам следует получить предварительное одобрение на кредит FHA. Это включает предоставление финансовой информации кредитору, который затем оценит право заёмщика и предоставит письмо о предварительном одобрении. Это письмо указывает максимальную сумму кредита, которую кредитор готов предложить, и помогает упростить процесс покупки жилья.

Подача заявки на кредит

После выбора недвижимости заёмщику потребуется подать полную заявку на кредит. Этот процесс включает предоставление подробной финансовой информации, включая доход, активы, долги и историю занятости. Кредитор также проверит кредитный рейтинг заёмщика и проведёт тщательную проверку заявки.

Оценка и андеррайтинг

Недвижимость должна быть оценена оценщиком, одобренным FHA, для обеспечения соответствия минимальным требованиям FHA к недвижимости и определения её рыночной стоимости. Затем кредитор завершит процесс андеррайтинга, который включает проверку всей информации, предоставленной в заявке, и оценку общего риска кредита.

Закрытие кредита

Если заявка одобрена, кредитор выдаст письмо-обязательство с подробным описанием условий кредита. Последний шаг — закрытие, когда заёмщик подписывает ипотечные документы и оплачивает все необходимые расходы на закрытие сделки. Кредитор затем выплатит средства кредита, и заёмщик официально станет домовладельцем.

Заключение

Программа кредитов FHA играет критическую роль в обеспечении доступности домовладения для более широкого круга лиц. С более низкими требованиями к первоначальному взносу, гибкими кредитными стандартами и государственным страхованием кредиты FHA предоставляют путь тем, кто иначе мог бы испытывать трудности с получением обычной ипотеки. Хотя с кредитами FHA связаны определённые расходы и ограничения, их преимущества часто делают их привлекательным вариантом для первых покупателей жилья, тех, у кого ограниченные сбережения, и заёмщиков с несовершенной кредитной историей. Понимая ключевые особенности, требования и процесс подачи заявки, заёмщики могут принимать обоснованные решения и воспользоваться возможностями, предоставляемыми финансированием FHA.