Обращение взыскания

Введение в обращение взыскания

Обращение взыскания — это юридический процесс, в ходе которого кредитор пытается возместить остаток кредита у заемщика, который прекратил осуществлять платежи. Кредитор обычно достигает этого путем продажи или вступления во владение имуществом, обеспечивающим кредит. Этот процесс является важной концепцией в сфере недвижимости и финансовых отраслях, поскольку он затрагивает заемщиков, кредиторов и более широкую экономику различными способами.

Понимание обращения взыскания

Обращение взыскания происходит, когда заемщик не выполняет свои ипотечные платежи. Этот дефолт может произойти по нескольким причинам, включая финансовые трудности, потерю работы или неожиданные расходы, такие как медицинские счета. Как только заемщик пропускает определенное количество платежей — обычно от трех до шести месяцев — кредитор начинает процесс обращения взыскания.

Кредиторы обычно предоставляют заемщикам льготный период для погашения пропущенных платежей, но если заемщик не может выполнить свои обязательства, кредитор предпримет ряд юридических шагов для возврата причитающейся суммы. Это в конечном итоге может привести к изъятию и продаже имущества.

Существует несколько этапов в процессе обращения взыскания, которые мы рассмотрим подробно:

Дефолт: Заемщик не осуществляет ипотечные платежи.
Уведомление о дефолте (NOD): Кредитор направляет заемщику официальное уведомление о дефолте, давая ему определенный период для исправления ситуации.
Преддефолтный период: Это льготный период, в течение которого заемщик может вести переговоры с кредитором или найти альтернативы, такие как модификация кредита или короткие продажи.
Аукцион: Если заемщик не может урегулировать дефолт, имущество продается на публичном аукционе.
Постдефолтный период: Если имущество не продается на аукционе, кредитор становится владельцем, и оно становится банковской собственностью или собственностью, принадлежащей недвижимости (REO).

Типы обращения взыскания

Существуют три основных типа процедур обращения взыскания, которые различаются в зависимости от юрисдикции и условий ипотечного соглашения:

Судебное обращение взыскания: Этот процесс включает судебное разбирательство, в ходе которого кредитор подает иск против заемщика для получения судебного распоряжения об обращении взыскания. Обычно используется в штатах, которые требуют, чтобы обращение взыскания проходило через судебную систему. Суд контролирует продажу имущества, обеспечивая соблюдение законодательства и защиту прав заемщика.
Несудебное обращение взыскания: Также известное как право продажи, этот процесс не требует судебного вмешательства. Условия ипотечного соглашения обычно содержат оговорку о праве продажи, позволяющую кредитору осуществить обращение взыскания напрямую. Этот процесс быстрее и менее затратен, чем судебное обращение взыскания. Кредитор выдает уведомление о дефолте и уведомление о продаже, после чего имущество может быть продано на аукционе.
Строгое обращение взыскания: Этот менее известный процесс позволяет кредитору получить право собственности на имущество без продажи его на аукционе. Обычно используется, когда стоимость имущества меньше суммы кредита. Суд предписывает заемщику погасить кредит в течение определенного периода, и если он не сделает этого, имущество напрямую переходит к кредитору.

Последствия обращения взыскания

Для заемщиков:

Кредитный рейтинг: Обращение взыскания значительно влияет на кредитный рейтинг заемщика, часто понижая его на 200-300 баллов. Эта негативная отметка может оставаться в кредитном отчете до семи лет, что затрудняет получение будущих кредитов или кредитных средств.
Эмоциональный стресс: Процесс обращения взыскания может быть эмоционально истощающим, поскольку он связан с потерей дома и финансовой нестабильностью, которая за этим следует.
Будущее жилье: Заемщики, прошедшие через обращение взыскания, могут столкнуться с трудностями в обеспечении жилья в будущем, поскольку многие арендодатели и ипотечные кредиторы рассматривают обращение взыскания как красный флаг.

Для кредиторов:

Финансовые потери: Кредиторы сталкиваются с потерями от невыплаченных кредитов и стоимостью самого процесса обращения взыскания, включая юридические сборы и административные расходы. Если имущество продается за меньшую сумму, чем сумма кредита, кредитор может не возместить полный причитающийся остаток.
Расходы на содержание: Если имущество не продается на аукционе и становится собственностью REO, кредиторы несут расходы на содержание, включая налоги на имущество, страхование и обслуживание.
Влияние на рынок: Высокие показатели обращения взыскания могут наводнить рынок недвижимостью, снижая цены на жилье и дестабилизируя районы.

Альтернативы обращению взыскания

Чтобы избежать негативных последствий обращения взыскания, заемщики и кредиторы могут рассмотреть альтернативы:

Модификация кредита: Это включает изменение условий кредита, чтобы сделать его более управляемым для заемщика. Модификации могут включать снижение процентных ставок, продление срока кредита или уменьшение основной суммы долга.
Короткая продажа: При короткой продаже заемщик продает имущество за меньшую сумму, чем непогашенный остаток кредита. Кредитор должен одобрить продажу, и это позволяет заемщику избежать обращения взыскания и связанного с ним кредитного ущерба.
Передача права собственности вместо обращения взыскания: Заемщик добровольно передает право собственности на имущество кредитору для погашения кредитного долга. Этот процесс менее вреден для кредита заемщика, чем обращение взыскания.
Снисхождение: Кредитор соглашается уменьшить или приостановить ипотечные платежи на определенный период, чтобы дать заемщику время для улучшения своего финансового положения.

Юридические и финансовые соображения

Законы об обращении взыскания значительно различаются в зависимости от штата, что делает важным для заемщиков и кредиторов понимание местных норм. Юридические соображения включают:

Требования к уведомлению: Штаты имеют конкретные требования относительно сроков и способа уведомлений о дефолте, которые кредиторы должны направлять заемщикам.
Периоды выкупа: Некоторые штаты предлагают период выкупа, в течение которого заемщики могут вернуть свое имущество, выплатив полный остаток кредита после продажи при обращении взыскания.
Решения о недостаче: В случаях, когда цена продажи не покрывает остаток кредита, некоторые штаты позволяют кредиторам добиваться решения о недостаче против заемщика на оставшуюся сумму.
Банкротство: Подача заявления о банкротстве может временно остановить процесс обращения взыскания посредством автоматического приостановления, давая заемщикам время для реорганизации своих финансов.

Финансовые союзники, участвующие в обращении взыскания, включают:

Консультационные агентства: Некоммерческие жилищные консультанты могут помочь заемщикам ориентироваться в сложностях обращения взыскания и изучать альтернативы.
Организации юридической помощи: Эти организации предоставляют бесплатную или недорогую юридическую помощь заемщикам, сталкивающимся с обращением взыскания.
Государственные программы: Различные федеральные и государственные программы предлагают помощь заемщикам, такие как Программа модификации доступного жилья (HAMP) и Фонд наиболее пострадавших.

Обращение взыскания в более широкой экономике

Показатели обращения взыскания могут служить индикаторами экономического здоровья. Высокие показатели обращения взыскания часто коррелируют с экономическими спадами и могут способствовать более широкой финансовой нестабильности. Напротив, низкие показатели могут указывать на устойчивые экономические условия и стабильные рынки жилья.

Во время финансового кризиса 2008 года США пережили кризис обращения взыскания, вызванный кредитованием субстандартных ипотек и падением стоимости недвижимости. Это привело к широкомасштабным финансовым трудностям и значительным экономическим последствиям.

Технологические достижения в обращении взыскания

Технология изменила способ управления кредиторами процессом обращения взыскания. Инновации включают:

Автоматизированные системы: Кредиторы используют автоматизированные системы для отслеживания ипотечных платежей, выявления дефолтов и управления сроками обращения взыскания.
Аналитика данных: Продвинутая аналитика помогает кредиторам прогнозировать дефолты и выявлять заемщиков из группы риска на раннем этапе, позволяя своевременное вмешательство.
Онлайн-аукционы: Платформы, такие как Auction.com, облегчают онлайн-аукционы недвижимости, расширяя круг потенциальных покупателей и оптимизируя процесс продажи.

Ведущие компании в услугах обращения взыскания

Несколько компаний специализируются на услугах обращения взыскания, предлагая экспертизу в управлении и смягчении процессов обращения взыскания. Примеры включают:

CoreLogic: Предоставляет данные о недвижимости, аналитику и ипотечные услуги. CoreLogic
Auction.com: Онлайн-рынок недвижимости, специализирующийся на аукционных продажах, включая имущество, подлежащее обращению взыскания. Auction.com
Mortgage Contracting Services (MCS): Предлагает услуги по сохранению имущества, инспекциям и услуги REO ипотечным кредиторам и обслуживающим организациям. MCS
Ocwen Financial Corporation: Финансовая сервисная компания, специализирующаяся на обслуживании ипотек и управлении активами. Ocwen

Заключение

Обращение взыскания — это сложный и многогранный процесс с глубокими последствиями для заемщиков, кредиторов и экономики. Понимание юридических процедур, последствий и альтернатив может помочь смягчить неблагоприятные последствия обращения взыскания. Технологические достижения и специализированные компании продолжают развивать ландшафт, предлагая новые инструменты и решения в управлении проблемами обращения взыскания.