Отношение внешнего долга к доходу (DTI)

Определение и важность

Отношение внешнего долга к доходу (DTI) — это критически важный показатель, используемый в основном в сфере недвижимости и личных финансов для оценки способности человека или семьи управлять ежемесячными расходами и погашением ипотеки. Предварительный DTI, также известный как «жилищный коэффициент», сравнивает ежемесячные расходы человека на жилье с его валовым ежемесячным доходом.

Это соотношение имеет решающее значение для кредиторов при оценке заявок на ипотеку, поскольку оно помогает определить способность заемщика справиться с финансовыми обязанностями по владению домом. Более низкий начальный DTI указывает на то, что у заемщика больше шансов произвести выплаты по ипотеке последовательно и вовремя.

Расчет внешнего DTI

Формула расчета внешнего DTI проста:

[ \text{Front-End DTI} = \left( \frac{\text{Ежемесячные расходы на жилье}}{\text{Валовой ежемесячный доход}} \right) \times 100 ]

Компоненты ежемесячных расходов на жилье

Ипотечные платежи: основная сумма и проценты по ипотечному кредиту.
Налоги на недвижимость: обычные платежи в счет налога на недвижимость.
Страхование домовладельца: ежемесячная стоимость страхования дома от различных рисков.
Сборы Ассоциации домовладельцев (ТСЖ): сборы, выплачиваемые ассоциации за содержание мест общего пользования и удобств (если применимо).
Другие оценки: любые другие обязательные платежи, связанные с владением недвижимостью.

Пример расчета

Предположим, что физическое лицо имеет следующие ежемесячные расходы и доходы:

Выплата по ипотеке: 1200 долларов США.
Налог на недвижимость: 300 долларов США.
Страховка домовладельца: 100 долларов США.
Сборы ТСЖ: 50 долларов США.
Валовой ежемесячный доход: 6000 долларов США.

Предварительный расчет DTI будет следующим:

[ \text{Front-End DTI} = \left( \frac{1,200 + 300 + 100 + 50}{6,000} \right) \times 100 ] [ \text{Front-End DTI} = \left( \frac{1,650}{6,000} \right) \times 100 ] [ \text{Front-End DTI} = 27,5\% ]

Пороги внешнего DTI

Кредиторы обычно устанавливают определенные пороговые значения, которым они предпочитают соответствовать заемщикам. Эти пороговые значения могут различаться в зависимости от кредитора, но обычно попадают в следующие диапазоны:

Обычные кредиты: 28-31%
Кредиты FHA: до 31% (Федеральное управление жилищного строительства)
Кредиты VA: варьируются, но обычно составляют около 28–31 % (Министерство по делам ветеранов США).
Крупные кредиты: может предоставляться до 32–35 % в зависимости от кредитора.

Значение в одобрении кредита

Предварительный DTI в допустимых пределах указывает кредитору на то, что заемщик несет финансовую ответственность и способен управлять выплатами по ипотечным кредитам без чрезмерного стресса. И наоборот, высокий начальный DTI может сигнализировать о том, что заемщик перегружен и может испытывать трудности с поддержанием своевременных платежей, что потенциально может привести к отказу в кредите или предложению менее выгодных условий кредита.

Преимущества и недостатки

Преимущества

Оценка риска: помогает кредиторам оценить риск кредитования конкретного заемщика.
Финансовая дисциплина: Поощряет заемщиков поддерживать финансовую дисциплину и избегать чрезмерного использования заемных средств.
Инструмент бюджетирования: помогает людям понять свои финансовые возможности и соответствующим образом планировать свой жилищный бюджет.

Недостатки

Жесткие критерии: могут дисквалифицировать финансово ответственных заемщиков, имеющих нерегулярные доходы или высокие, но управляемые расходы.
Вариация дохода: не учитывается изменчивость дохода, что может быть недостатком для самозанятых лиц или лиц с колеблющимся заработком.
Исключая другие долги. В отличие от внутреннего DTI, он не учитывает другие долговые обязательства, что может представлять неполную финансовую картину.

Влияние на заемщиков

Положительное влияние

Более низкие процентные ставки: заемщики с низким начальным DTI с большей вероятностью получат конкурентоспособные процентные ставки, что снижает стоимость заимствования.
Более высокие показатели одобрения кредита: благоприятный начальный DTI увеличивает вероятность одобрения кредита.
Лучшие условия кредита: Заемщики могут претендовать на более выгодные условия кредита, такие как более низкие первоначальные взносы или более длительные сроки погашения.

Негативное влияние

Ограниченные возможности заимствования: Заемщики с высокими коэффициентами первоначального DTI могут столкнуться с ограничениями на сумму кредита, которую они могут обеспечить.
Необходимость корректировок. Некоторым заемщикам может потребоваться скорректировать свой образ жизни или бюджет, чтобы обеспечить приемлемые коэффициенты DTI, что может оказаться непростой задачей.

Стратегии управления интерфейсным DTI

Сокращение расходов на жилье

Рефинансирование: обеспечьте более низкую процентную ставку, чтобы сократить ежемесячные выплаты по ипотеке.
Сокращение. Подумайте о переезде в менее дорогой дом или район.
Устранение PMI: стремитесь отказаться от частного ипотечного страхования, если ваш капитал улучшится.

Увеличение валового ежемесячного дохода

Дополнительная занятость: устройтесь на неполный рабочий день или на фриланс.
Переговоры о зарплате. Ведите переговоры о повышении заработной платы или ищите более высокооплачиваемую работу.
Источники пассивного дохода. Инвестируйте в активы, приносящие доход, такие как сдаваемая в аренду недвижимость или дивиденды.

Эффективное бюджетирование

Отслеживание расходов: отслеживайте и сокращайте необязательные расходы.
Управление долгом: погасите другие долги, чтобы высвободить доход.
Финансовое планирование. Проконсультируйтесь с финансовым консультантом по поводу индивидуальной стратегии.

Реальные приложения

Процесс подачи заявки на ипотеку

Кредиторы используют внешний DTI для расчета максимальной суммы кредита, на которую имеет право заемщик. Это гарантирует, что заемщики не перенапрягаются в финансовом отношении.

Доступность дома

Понимание внешнего DTI может помочь людям оценить, сколько дома они могут себе позволить, не ставя под угрозу финансовую стабильность.

Оценка финансового здоровья

Предварительный DTI служит эталоном для оценки финансового состояния и готовности к приобретению жилья, помогая в долгосрочном финансовом планировании.

Заключение

Отношение внешнего долга к доходу является фундаментальным показателем в личном финансировании и финансировании недвижимости, имеющем решающее значение как для заемщиков, так и для кредиторов. Он отражает способность заемщика управлять расходами на жилье в зависимости от своего дохода, влияя на одобрение, сроки и условия ипотечного кредита. Понимание этого соотношения позволяет людям принимать обоснованные финансовые решения и поддерживать здоровую финансовую практику при приобретении жилья.

Освоение факторов, влияющих на внешний DTI, и принятие стратегий для эффективного управления им могут значительно улучшить финансовое положение человека и перспективы получения кредита, что в конечном итоге приведет к более выгодным возможностям заимствования и повышению финансовой безопасности.