Дарение доли собственного капитала (Gift of Equity)

Дарение доли собственного капитала — это финансовый термин, который относится к акту передачи доли собственного капитала в недвижимости от одной стороны к другой, обычно в рамках семейных сделок. Эта практика обычно используется в сделках с недвижимостью, где продавец предлагает покупателю, часто члену семьи, финансовое преимущество, передавая часть капитала в собственности покупателю в качестве подарка. Это может значительно снизить покупную цену дома и, таким образом, сделать его более доступным для покупателя.

Ключевые концепции дарения доли собственного капитала

Определение

Капитал в недвижимости — это рыночная стоимость необремененной доли домовладельца в его недвижимости, то есть разница между справедливой рыночной стоимостью собственности и непогашенным остатком любых залогов на собственность. Дарение доли собственного капитала — это, по сути, когда собственность продается за меньше, чем ее рыночная стоимость. Разница между рыночной стоимостью и ценой продажи считается подарком.

Как это работает

В типичной транзакции, включающей дарение доли собственного капитала:

1. Оценка: Собственность должна быть оценена для определения ее справедливой рыночной стоимости.
2. Договор купли-продажи: Между сторонами составляется договор купли-продажи, отмечающий цену продажи собственности.
3. Дарственное письмо: Продавец пишет дарственное письмо покупателю, указывая сумму передаваемого капитала. Это письмо часто требуется ипотечными кредиторами.
4. Налоговые соображения: Поскольку Служба внутренних доходов (IRS) рассматривает это как подарок, он может подлежать правилам налога на дарение.

Распространенное использование

Дарение доли собственного капитала часто используется в таких ситуациях, как:

• Семейные сделки: Родители продают собственность детям или другим родственникам по сниженной цене.
• Помощь новым покупателям: Помощь покупателям первого жилья, у которых может не быть достаточно средств для первоначального взноса.
• Планирование наследства: Облегчение передачи собственности в рамках стратегий планирования наследства.

Преимущества дарения доли собственного капитала

Для покупателя

• Сниженная цена покупки: Основное преимущество — это сниженная цена покупки, что делает дом более доступным.
• Меньший первоначальный взнос: Дарение доли собственного капитала часто может быть использовано для первоначального взноса, снижая расходы из собственного кармана.
• Увеличение шансов на одобрение кредита: Некоторые кредиторы могут рассматривать сниженную цену покупки как более низкое соотношение кредита к стоимости, что может облегчить одобрение кредита.

Для продавца

• Облегчает семейные передачи: Продавцы могут легче передавать собственность членам семьи.
• Потенциальные налоговые преимущества: Хотя налоги на дарение могут применяться, стратегическое использование ежегодных исключений или пожизненных освобождений от налога на дарение может смягчить налоговые обязательства.
• Преимущества планирования наследства: Это может быть инструментом для снижения налогооблагаемой стоимости наследства.

Налоговые последствия

Правила IRS

Согласно правилам IRS, дарение доли собственного капитала считается подарком денег. Даритель может подлежать налогу на дарение, если сумма подарка превышает предел ежегодного исключения налога на дарение, который подлежит изменению, но составлял $15,000 на получателя в год по состоянию на последние годы. Однако продавцы могут использовать часть своего пожизненного освобождения от налога на наследство и дарение для компенсации любых налоговых обязательств.

Налог на прирост капитала

Для покупателя будущие налоги на прирост капитала будут основываться на первоначальной цене покупки дома плюс любые сделанные улучшения, а не на рыночной стоимости, когда он был получен в качестве подарка.

Требуемая документация

Для обоснования дарения доли собственного капитала должна быть предоставлена надлежащая документация, обычно включающая:

• Отчет об оценке: Показывающий рыночную стоимость собственности.
• Дарственное письмо: Указывающее сумму подарка и отношения между сторонами.
• Заявление о расчетах HUD-1: Описывающее детали продажи, включая подаренный капитал.

Практические шаги в сделке дарения доли собственного капитала

Шаг 1: Оценка собственности

Перед началом транзакции проводится оценка для определения текущей рыночной стоимости собственности. Это устанавливает основу для расчета суммы подаренного капитала.

Шаг 2: Договор купли-продажи

Договор купли-продажи составляется с учетом сниженной цены продажи собственности, отражающей дарение доли собственного капитала. Например, если дом оценивается в $300,000, и продавец передает $50,000 в капитале, цена продажи может быть установлена на $250,000.

Шаг 3: Составление дарственного письма

Дарственное письмо должно быть составлено продавцом. Это письмо должно описывать сумму передаваемого капитала, отношения между покупателем и продавцом, и часто заявление о том, что подарок не ожидается к возврату.

Образец дарственного письма

[Дата]

Кому это может касаться,

Я, [Имя продавца], настоящим удостоверяю, что я дарю $50,000 доли капитала в собственности, расположенной по адресу [Адрес собственности], [Имени покупателя]. Этот подарок дается без ожидания возврата. Эта транзакция между [Отношение продавца к покупателю], и цель этого подарка — помочь в покупке вышеупомянутой собственности.

С уважением,

[Подпись продавца]
[Печатное имя продавца]

Шаг 4: Заявление о расчетах HUD-1

Во время закрытия заявление о расчетах HUD-1 будет детализировать окончательные финансовые данные транзакции, включая сумму дарения доли собственного капитала.

Шаг 5: Налоговые декларации

Учитывая потенциальные налоговые последствия, обе стороны должны быть готовы подать необходимые налоговые документы. Продавцу может потребоваться подать декларацию о налоге на дарение, и обе стороны должны вести детальные записи для своих налоговых деклараций.

Соображения ипотечных кредиторов

Большинство ипотечных кредиторов разрешают дарение доли собственного капитала при определенных условиях. Кредиторы часто требуют:

• Доказательство отношений: Документация, подтверждающая семейные отношения между сторонами.
• Дарственное письмо: Как обсуждалось ранее, формальное дарственное письмо, указывающее условия дарения капитала.
• Оценка: Формальная оценка для подтверждения рыночной стоимости собственности.

Каждый кредитор может иметь уникальные требования, поэтому важно проконсультироваться с кредитором на ранней стадии процесса, чтобы убедиться, что все их условия выполнены.

Распространенные сценарии дарения доли собственного капитала

Покупатели первого жилья

Часто родители или бабушки и дедушки могут использовать дарение доли собственного капитала, чтобы помочь младшим членам семьи приобрести свой первый дом. Это может облегчить бремя сбора большого первоначального взноса и увеличить вероятность получения ипотеки.

Унаследованная собственность

Когда члены семьи наследуют собственность, они могут решить использовать дарение доли собственного капитала, чтобы «продать» собственность другому члену семьи по выгодной цене.

Урегулирование разводов

В урегулировании разводов дарение доли собственного капитала может быть использовано, если один из супругов желает выкупить долю другого в супружеском доме. Это может упростить процесс передачи и финансирования.

Юридические и финансовые консультации

Учитывая сложность сделок дарения доли собственного капитала, особенно в отношении налоговых последствий и юридических требований, часто полезно для обеих сторон обратиться за профессиональной консультацией. Юристы, финансовые консультанты и налоговые специалисты могут предоставить критически важное руководство и обеспечить соблюдение соответствующих законов и правил.

Потенциальные недостатки

Хотя дарение доли собственного капитала может быть выгодным, существуют потенциальные недостатки, включая:

• Обязательства по налогу на дарение: В зависимости от суммы, могут быть значительные налоговые обязательства.
• Соображения о будущей стоимости: Покупателю необходимо учитывать будущие оценки стоимости собственности и потенциальные последствия налога на прирост капитала.
• Юридические сложности: Даже семейные сделки могут привести к спорам; поэтому критически важны четкие контракты и юридические консультации.

Заключение

Дарение доли собственного капитала может быть мощным инструментом для облегчения сделок с недвижимостью внутри семей, делая домовладение более доступным и служа эффективной стратегией планирования наследства. Понимая процесс, преимущества и потенциальные проблемы, стороны могут эффективно осуществлять эти сделки, обеспечивая как юридическое соответствие, так и финансовую выгоду. Важно привлекать профессионалов для руководства сделкой, гарантируя, что она достигает желаемых целей без ненужных осложнений.