Программа доступного рефинансирования жилья (HARP)

Программа доступного рефинансирования жилья (HARP) была федеральной правительственной инициативой, запущенной в марте 2009 года, чтобы помочь домовладельцам, у которых стоимость залога была ниже суммы кредита или близка к этому, рефинансировать свои займы. Программа была разработана для обеспечения финансовой стабильности домовладельцев, испытывающих трудности с выплатой ипотечных платежей из-за падения цен на жилье, что привело к тому, что многие были должны по ипотеке больше, чем стоили их дома.

Предпосылки и цель

После финансового кризиса 2008 года жилищный рынок США столкнулся с беспрецедентным обвалом, в результате чего миллионы домовладельцев оказались с ипотекой, превышающей стоимость их домов. Это явление известно как “подводная” или “перевернутая” ипотека. Нахождение “под водой” ограничивает возможности домовладельцев рефинансировать свои ипотечные кредиты по более низким процентным ставкам, поскольку традиционное рефинансирование требует определенного соотношения суммы кредита к стоимости залога (LTV).

Для решения этой проблемы Федеральное агентство по жилищному финансированию (FHFA) совместно с Министерством финансов США и государственными предприятиями (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac разработали HARP. Основная цель заключалась в том, чтобы позволить ответственным домовладельцам получить более доступные и устойчивые ипотечные кредиты, несмотря на незначительный или нулевой капитал в их домах.

Критерии приемлемости

Домовладельцы должны были соответствовать определенным критериям для участия в HARP:

  1. Дата выдачи кредита: Ипотека должна была быть выдана 31 мая 2009 года или ранее.
  2. Владение: Кредит должен находиться в собственности или под гарантией Fannie Mae или Freddie Mac.
  3. История платежей: Домовладельцы должны иметь хорошую историю платежей, без просрочек за последние шесть месяцев и не более одной просрочки за последние 12 месяцев.
  4. Соотношение кредита к стоимости (LTV): Первоначально HARP была разработана для домовладельцев с коэффициентом LTV более 80%, хотя более поздние изменения устранили максимальные ограничения LTV.
  5. Выгода от рефинансирования: Домовладельцы должны продемонстрировать, что рефинансирование принесет им ощутимую выгоду, такую как снижение ежемесячного ипотечного платежа, более стабильный ипотечный продукт или отмена ипотечного страхования.

Эволюция программы

HARP прошла через несколько редакций для расширения охвата и эффективности:

Влияние и результаты

HARP оказала значительную помощь миллионам домовладельцев. По данным FHFA, HARP помогла более 3,4 миллионам домовладельцев рефинансировать свои ипотечные кредиты. Программа была особенно полезна для стабилизации жилищного рынка, снижения риска потери права выкупа и предоставления домовладельцам возможности получить более низкие процентные ставки, что привело к существенной экономии на ипотечных платежах.

Истечение срока действия и преемственность

HARP первоначально должна была истечь 31 декабря 2013 года, но из-за успеха и продолжающейся потребности она была продлена несколько раз, окончательно истекла 31 декабря 2018 года. После HARP FHFA ввела новые упрощенные программы рефинансирования, направленные на продолжение предоставления вариантов рефинансирования для заемщиков с высоким LTV:

Технические и практические аспекты

Механика рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки включает получение нового кредита для погашения существующего. Это можно сделать через рефинансирование ставки и срока или рефинансирование с получением наличных. HARP сосредоточилась на рефинансировании ставки и срока, позволяя домовладельцам воспользоваться более низкими процентными ставками или перейти к более выгодным условиям ипотеки.

Рефинансирование ставки и срока: Изменяет процентную ставку, срок кредита или и то, и другое, без изменения баланса кредита. Рефинансирование с получением наличных: Позволяет домовладельцам взять новую ипотеку на большую сумму, чем они должны по существующему кредиту, забирая разницу в виде наличных.

Снижение процентной ставки

Одним из ключевых преимуществ HARP была возможность обеспечить более низкую процентную ставку, что напрямую снижало ежемесячные ипотечные платежи. Даже небольшое снижение процентных ставок могло привести к существенной экономии в течение срока действия кредита.

Ипотечное страхование

Для домовладельцев, чьи первоначальные кредиты имели частное ипотечное страхование (PMI), положения HARP позволяли им перенести существующее PMI на новый кредит без дополнительных затрат или осложнений.

Практические примеры и реальные случаи

Пример 1: Домовладелец со средним доходом

Мистер и миссис Джонсон приобрели свой дом в 2007 году с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой 6,5%. К 2010 году стоимость их дома снизилась, оставив их с LTV 110%. Несмотря на владение ухоженным домом и своевременные платежи, они не могли рефинансировать традиционными средствами. С HARP 2.0 они получили ипотеку с фиксированной ставкой 4%, снизив свои ежемесячные платежи на 300 долларов.

Пример 2: Домовладелец в прибрежном регионе

Мисс Смит владела недвижимостью в прибрежном регионе, пострадавшем от падения стоимости недвижимости. Ее LTV составлял 145%, что не позволяло ей получить рефинансирование. HARP позволила ей рефинансировать свою ипотеку с ARM (ипотека с регулируемой ставкой) с высоким риском роста платежей на ипотеку с низкой фиксированной ставкой, обеспечивая долгосрочную финансовую стабильность и избегая потенциальных будущих скачков платежей.

Заключение

Программа доступного рефинансирования жилья (HARP) была важным инструментом в арсенале правительства для борьбы с последствиями финансового кризиса 2008 года. Позволив миллионам домовладельцев рефинансировать свои подводные ипотечные кредиты, она обеспечила критическую помощь, помогая стабилизировать жилищный рынок, снизить риск потери права выкупа и предложить финансовую стабильность бесчисленным семьям. Хотя программа завершилась, ее наследие продолжает влиять на текущие варианты рефинансирования через программы, которые пришли ей на смену.