Жилищные облигации

Жилищные облигации, также известные как облигации ипотечного дохода, являются финансовыми инструментами, выпускаемыми правительствами штатов или местными органами власти для поддержки разработки и финансирования доступного жилья. Эти облигации помогают снизить затраты, связанные с приобретением и содержанием домов, делая домовладение и арендное жилье более доступными для домохозяйств с низкими и средними доходами. Эта статья углубляется в механизм, типы, преимущества, риски и регуляторную среду жилищных облигаций, разъясняя их ключевую роль в ландшафте жилищного финансирования.

Механизм жилищных облигаций

Выпуск

Жилищные облигации обычно выпускаются государственными агентствами по жилищному финансированию (HFA) или организациями местного самоуправления. Эти агентства используют доходы от облигаций для финансирования ипотек для правомочных покупателей жилья или для финансирования многоквартирных жилищных проектов. Облигации часто обеспечены доходами, генерируемыми выданными ипотеками — отсюда термин “облигации ипотечного дохода”.

Структура

Жилищные облигации могут выпускаться в различных структурах, включая:

Облигации ипотечного дохода для односемейного жилья (MRB): Они используются для финансирования ипотек для первых покупателей жилья или покупателей с низкими доходами.
Облигации дохода многоквартирного жилья: Они финансируют разработку или реабилитацию проектов доступной арендной недвижимости.
Не облагаемые налогом: Проценты, полученные инвесторами от этих облигаций, часто освобождены от федерального подоходного налога, что делает их привлекательными для инвесторов.

Андеррайтинг

Облигации андеррайтируются инвестиционными банками или андеррайтинговыми фирмами, которые обеспечивают ценообразование и продажу облигаций инвесторам. Процесс андеррайтинга включает должную проверку для обеспечения того, чтобы выпуск облигаций соответствовал федеральным и государственным нормативным требованиям.

Типы жилищных облигаций

Не облагаемые налогом жилищные облигации

Не облагаемые налогом жилищные облигации являются основным инструментом, доступным штатам и местным органам власти для привлечения капитала для проектов доступного жилья. Проценты, полученные инвесторами по этим облигациям, освобождены от федерального подоходного налога, а в некоторых случаях — от налогов штата и местных налогов. Это налоговое освобождение обычно приводит к более низкой процентной ставке по облигациям по сравнению с налогооблагаемыми облигациями, что делает затраты на заимствование ниже для HFA.

Налогооблагаемые жилищные облигации

В случаях, когда существуют ограничения на выпуск не облагаемых налогом облигаций, HFA могут выпускать налогооблагаемые жилищные облигации. Хотя эти облигации не предлагают налоговых льгот и, следовательно, имеют более высокие процентные ставки, они все еще могут быть важным источником финансирования для жилищных проектов. Эти облигации могут использоваться, когда проект не квалифицируется для конкретных критериев, необходимых для статуса освобождения от налогов.

Преимущества жилищных облигаций

Снижение затрат на заимствование

Статус освобождения от налогов многих жилищных облигаций значительно снижает стоимость заимствования для HFA. Эти сниженные затраты передаются покупателям жилья в форме более низких ипотечных ставок, что делает домовладение более доступным.

Повышение доступности жилья

Предоставляя более дешевые варианты финансирования, жилищные облигации позволяют семьям с низкими и средними доходами получить доступ к жилищным возможностям, которые в противном случае были бы недоступны. Они поддерживают развитие доступного арендного жилья, что имеет решающее значение в районах с высоким спросом на жилье и низким предложением.

Экономическая стимуляция

Финансирование, полученное через жилищные облигации, может стимулировать местные экономики, поддерживая строительную деятельность, создавая рабочие места и увеличивая спрос на местные услуги и товары. Разработка и реабилитация жилья также могут увеличить стоимость недвижимости и генерировать дополнительный налоговый доход для муниципалитетов.

Риски, связанные с жилищными облигациями

Кредитный риск

Инвесторы в жилищные облигации сталкиваются с кредитным риском, связанным с основными ипотеками. Если значительное количество заемщиков не выполняет свои кредиты, генерируемый доход может быть недостаточным для выполнения обязательств по облигациям.

Процентный риск

Как и все ценные бумаги с фиксированным доходом, жилищные облигации подвержены процентному риску. Если процентные ставки растут, рыночная стоимость существующих облигаций может снизиться.

Рыночный риск

Стоимость жилищных облигаций на вторичном рынке может колебаться в зависимости от различных факторов, включая изменения процентных ставок, экономических условий и финансового здоровья выпускающего агентства.

Регуляторная среда

Федеральное регулирование

Выпуск и использование жилищных облигаций регулируются конкретными положениями Кодекса внутренних доходов (IRC) и контролируются Службой внутренних доходов (IRS). Эти правила определяют критерии приемлемости для статуса освобождения от налогов, использование доходов и другие аспекты соответствия.

Регулирование штата и местное

Штаты и местные органы власти могут иметь дополнительные правила, регулирующие выпуск жилищных облигаций. HFA должны соблюдать как федеральные, так и государственные руководящие принципы для обеспечения надлежащего использования доходов от облигаций и сохранения их статуса освобождения от налогов.

Основные игроки в жилищных облигациях

Государственные агентства по жилищному финансированию (HFA)

HFA играют критическую роль в выпуске и администрировании жилищных облигаций. Они имеют важное значение для разработки ипотечных продуктов, определения критериев приемлемости и обеспечения соответствия нормативным требованиям. Каждый штат имеет свое HFA, и их деятельность часто дополняется местными жилищными управлениями.

Совет по регулированию муниципальных ценных бумаг (MSRB)

MSRB регулирует рынок муниципальных ценных бумаг, включая сегмент жилищных облигаций. Совет устанавливает стандарты и правила для защиты инвесторов и продвижения справедливого и эффективного рынка.

Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD)

HUD поддерживает государственные и местные жилищные агентства через гранты, техническую помощь и политическое руководство. Программы HUD предоставляют критическое финансирование, которое дополняет инициативы жилищных облигаций для создания комплексных жилищных решений.

Тематические исследования

Тематическое исследование: Калифорнийское агентство по жилищному финансированию (CalHFA)

CalHFA является одним из ведущих HFA на уровне штата и успешно использовало жилищные облигации для финансирования широкого спектра программ доступного жилья. Через выпуск MRB и облигаций многоквартирного жилья CalHFA смогла поддержать тысячи покупателей жилья и арендаторов по всей Калифорнии.

Тематическое исследование: Homes and Community Renewal штата Нью-Йорк (HCR)

HCR штата Нью-Йорк использует жилищные облигации для финансирования инновационных проектов доступного жилья. Их подход включает использование облигаций для облегчения разработки как городского, так и сельского жилья, удовлетворяя разнообразные потребности населения штата.

Будущие перспективы

Спрос на доступное жилье продолжает опережать предложение во многих регионах, подчеркивая постоянную потребность в эффективных механизмах жилищного финансирования. Жилищные облигации, вероятно, останутся критическим инструментом в устранении этого разрыва. Достижения в финансовых технологиях и регуляторные изменения могут дополнительно повысить эффективность и охват программ жилищных облигаций.

В заключение, жилищные облигации обеспечивают решающую поддержку для инициатив доступного жилья, принося пользу домохозяйствам с низкими и средними доходами и стимулируя местные экономики. Хотя существуют риски, связанные с этими облигациями, их преимущества и регуляторная структура помогают смягчить эти риски, обеспечивая устойчивость усилий по доступному жилью.