Коэффициент кредит/затраты (МКС)

Коэффициент кредит/затраты (МКС) - это критический финансовый метрический показатель, используемый в первую очередь при разработке недвижимости и инвестировании в недвижимость, для оценки процента кредита в сравнении с общей стоимостью проекта. Этот коэффициент особенно важен для разработчиков, инвесторов и кредиторов, чтобы понять объём финансирования в отношении затрат на проект, обеспечивая осуществимость и управление рисками.

Определение

МКС выражается в виде процента и рассчитывается путём деления общей суммы кредита на общую стоимость проекта. Формула МКС:

МКС = (Сумма кредита / Общая стоимость проекта) × 100

Например, если разработчик получит кредит в размере 800 000 долларов для финансирования проекта стоимостью 1 000 000 долларов, МКС составит 80%. Это означает, что кредит покрывает 80% от общей стоимости проекта.

Компоненты МКС

Сумма кредита

Это представляет средства, заимствованные у кредитора, который может быть банком или любым другим финансовым учреждением. Сумма кредита обычно определяется на основе различных факторов, таких как кредитоспособность заёмщика, характер проекта и политики кредитора.

Общая стоимость проекта

Общая стоимость проекта охватывает все расходы, понесённые во время разработки проекта. Это включает:

• Затраты на приобретение земли: Цена, уплаченная за землю, где будет разработан проект.
• Затраты на строительство: Это включает стоимость труда, материалов, разрешений и других расходов, связанных с физическим строительством проекта.
• Мягкие затраты: Это непрямые затраты, такие как архитектурные сборы, инженерные сборы, сборы финансирования, юридические сборы и другие профессиональные услуги.
• Затраты на непредвиденные обстоятельства: Это средства, отложенные для покрытия непредвиденных расходов, которые могут возникнуть во время разработки проекта.

Важность МКС

Коэффициент МКС играет решающую роль в финансировании недвижимости по нескольким причинам:

1. Оценка риска: Кредиторы используют коэффициент МКС для оценки риска, связанного с проектом. Более высокое МКС указывает на более высокий уровень финансового рычага, подразумевая больше рисков для кредитора.
2. Достаточность финансирования: Для разработчиков и инвесторов коэффициент МКС помогает убедиться, что они имеют достаточное финансирование для покрытия полной стоимости проекта.
3. Осуществимость проекта: Анализ МКС помогает определить, является ли проект финансово осуществимым и устойчивым в течение периода его разработки.
4. Условия кредита: Коэффициент МКС может влиять на условия, процентные ставки и условия, установленные кредитором. Более низкие коэффициенты МКС могут привести к более благоприятным условиям кредита.

Преимущества и недостатки высоких коэффициентов МКС

Преимущества

• Увеличенный финансовый рычаг: Более высокое МКС позволяет разработчикам предпринимать более крупные проекты с менее собственным капиталом.
• Потенциал более высоких доходов: При меньшем личного капитала инвестированного, потенциальный доход на собственный капитал может быть значительно выше.

Недостатки

• Более высокий риск: Больше финансового рычага означает больше финансового риска. Если проект не пройдёт или расходы превысят бюджет, финансовая подверженность заёмщика больше.
• Потенциал более строгих условий: Кредиторы могут наложить более высокие процентные ставки или более строгие ковенанты кредита на кредиты с более высокими коэффициентами МКС.
• Более низкий резерв: Высокие коэффициенты МКС оставляют мало места для ошибки. Разработчики должны точно оценить затраты на проект, чтобы избежать недостатков финансирования.

МКС против коэффициента кредит/стоимость (КСС)

Хотя коэффициенты МКС и КСС часто используются как взаимозаменяемые, они различны метрические показатели:

• МКС: Сравнивает сумму кредита с общей стоимостью проекта, включая строительство, мягкие затраты и непредвиденные расходы.
• КСС: Сравнивает сумму кредита с рыночной стоимостью имущества, которая может быть его текущей стоимостью или прогнозируемой стоимостью после завершения.

Кредиторы могут использовать оба метрических показателя для полного понимания структуры финансирования и риска, связанного с проектом недвижимости.

Практические примеры

Пример 1: Разработка жилого комплекса

Разработчик планирует построить жилой комплекс стоимостью 2 000 000 долларов. Разбивка включает 1 000 000 долларов для земли, 800 000 долларов на строительство и 200 000 долларов на мягкие затраты. Разработчик получает кредит в размере 1 600 000 долларов. Коэффициент МКС будет:

МКС = (1 600 000 / 2 000 000) × 100 = 80%

Пример 2: Коммерческая недвижимость

Компания планирует разработать коммерческую недвижимость с общей стоимостью 5 000 000 долларов, включая 2 500 000 долларов для земли, 2 000 000 долларов на строительство и 500 000 долларов на мягкие затраты. Они получают кредит в размере 3 750 000 долларов. Коэффициент МКС:

МКС = (3 750 000 / 5 000 000) × 100 = 75%

Расчёт МКС в финансовом программном обеспечении

Финансовые программные решения, такие как ARGUS Enterprise, Buildium и другие, часто имеют встроенные возможности для расчёта и управления коэффициентами, такими как МКС. Для разработчиков и инвесторов использование таких инструментов может оптимизировать финансовый анализ, обеспечивая точную и эффективную оценку проекта.

Заключение

Коэффициент кредит/затраты (МКС) - это основной инструмент в финансировании недвижимости, предоставляющий критический взгляд на финансовую структуру и риск проектов разработки. Понимание и управление МКС позволяет разработчикам, инвесторам и кредиторам принимать обоснованные решения, уравновешивая финансовый рычаг и риск, чтобы обеспечить успех проекта.