Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда (MGL), также известная просто как «модифицированная аренда», представляет собой гибрид традиционной валовой аренды и чистой аренды. Этот тип аренды обычно используется при сделках с коммерческой недвижимостью и может служить компромиссным вариантом, позволяющим сбалансировать обязанности как арендодателя, так и арендатора.

Структура и характеристики

Модифицированная валовая аренда обычно предполагает, что арендатор платит базовую арендную плату вместе с частью операционных расходов, таких как коммунальные услуги, техническое обслуживание, налоги на имущество или страхование. Особенности включения или исключения операционных расходов являются предметом переговоров и различаются в зависимости от договора аренды. Основными характеристиками модифицированной валовой аренды являются:

Базовая арендная плата: арендатор платит арендодателю согласованную базовую арендную плату. 2. Распределение операционных расходов: некоторые эксплуатационные расходы распределяются между арендатором и арендодателем. Это может быть пропорционально распределено по площади, количеству арендаторов или другим показателям. 3. Гибкость. Эти договоры аренды обеспечивают гибкость для обеих сторон при обсуждении условий с учетом конкретных потребностей и рыночных условий.

Сравнение с валовой и чистой арендой

Валовая аренда

При аренде с полным комплексом услуг: - Арендодатель оплачивает все эксплуатационные расходы, включая налоги на имущество, страхование, техническое обслуживание и коммунальные услуги. - Арендатор платит только фиксированную арендную плату. - Арендная плата обычно выше, чтобы покрыть расходы арендодателя.

Чистая аренда

При чистой аренде (например, однократная, двойная или тройная чистая аренда): - Арендатор платит более низкую базовую арендную плату, но несет ответственность за часть или все эксплуатационные расходы объекта недвижимости. - Например, при тройной чистой аренде (NNN) арендатор покрывает налоги на недвижимость, страхование и расходы на техническое обслуживание.

Модифицированная валовая аренда объединяет в себе функции обоих: - Базовая арендная плата аналогична валовой аренде, но исключает конкретные эксплуатационные расходы. - Эти исключенные затраты являются общими и часто рассчитываются на основе фактического использования или площади в квадратных футах.

Преимущества и недостатки

Преимущества для арендаторов

Прогнозируемые затраты: Арендаторы несут более предсказуемые расходы на аренду, чем при чистой аренде, поскольку переменными являются только некоторые эксплуатационные расходы. 2. Простота: менее сложная, чем тройная чистая аренда, при которой арендатор несет ответственность за все эксплуатационные расходы. 3. Договорные условия. Гибкие условия могут быть адаптированы к потребностям обеих сторон, что часто приводит к беспроигрышной ситуации.

Преимущества для арендодателей

Возмещение затрат: Арендодатели могут возместить часть эксплуатационных расходов, гарантируя, что арендаторы вносят свой вклад в содержание имущества. 2. Стабильность дохода от аренды. Регулярные базовые арендные платежи обеспечивают стабильность дохода. 3. Повышение конкурентоспособности: баланс ответственности за эксплуатационные расходы может сделать недвижимость более привлекательной для потенциальных арендаторов.

Недостатки для арендаторов

Более высокая базовая арендная плата: по сравнению с чистой арендой базовая арендная плата может быть выше, что отражает разделение ответственности за эксплуатационные расходы. 2. Переменные затраты: Некоторые затраты могут меняться из года в год, хотя, как правило, они менее изменчивы, чем полная эксплуатационная ответственность.

Недостатки для арендодателей

Сложность управления. Управление общими и собственными эксплуатационными расходами арендаторов может потребовать больше усилий. 2. Ограничение на восстановление: некоторые операционные расходы могут превысить ожидания и не окупиться полностью.

Варианты отраслевого использования

Офисные помещения

Модифицированная валовая аренда преобладает в секторе коммерческих офисных помещений: - Пример: Компания, арендующая офисные помещения, может согласиться разделить коммунальные расходы и оплатить часть общего обслуживания, в то время как арендодатель покрывает налоги на имущество и страхование здания.

Торговые помещения

В договорах аренды торговых помещений часто используются структуры MGL для обеспечения гибкости: - Пример: торговое помещение в торговом центре может платить базовую арендную плату плюс свою долю расходов на содержание помещений общего пользования (CAM).

Промышленная недвижимость

Модифицированные договоры аренды также принимаются в соглашениях о промышленной собственности: - Пример: Складские компании могут платить базовую арендную плату, одновременно внося свой вклад в расходы на охрану и содержание объектов.

Переговоры по модифицированной валовой аренде

Ключевые моменты переговоров

Объем разделенных расходов: четко определите, какие расходы распределяются и как они рассчитываются. 2. Базовая сумма арендной платы: Установите справедливую базовую арендную плату, отражающую разделение обязанностей. 3. Обязанности по техническому обслуживанию: укажите, какая сторона выполняет различные виды технического обслуживания и ремонта. 4. Положения о корректировке. Включите положения, которые позволяют корректировать общие расходы или базовую арендную плату с течением времени.

Финансовые последствия и планирование

Бюджетирование

Как арендодатели, так и арендаторы должны: - Проводить тщательный анализ затрат и прогнозирование для предвидения расходов. - Поддерживать гибкое бюджетирование для учета любых корректировок общих операционных расходов.

Юридические соображения

— Наймите юриста, чтобы гарантировать, что условия аренды ясны, справедливы и осуществимы. - Ознакомьтесь с местными законами и правилами, которые могут повлиять на договоры аренды или эксплуатационные обязанности.

Заключение

Модифицированная валовая аренда представляет собой гибкое соглашение об аренде среднего уровня, которое позволяет сбалансированно распределять эксплуатационные расходы между арендодателями и арендаторами. Эта структура аренды сочетает в себе простоту валовой аренды с принципами разделения затрат чистой аренды, предоставляя преимущества и удовлетворяя потребности обеих сторон в различных сделках с коммерческой недвижимостью. Его адаптируемость делает его предпочтительным выбором в различных секторах недвижимости, включая офисные, торговые и промышленные помещения.

Понимая нюансы и эффективно согласовывая ключевые условия, заинтересованные стороны могут заключать договоры аренды, соответствующие их финансовым и операционным целям, обеспечивая взаимную выгоду и устойчивое сотрудничество.