Отрицательная амортизация

Отрицательная амортизация - это финансовая концепция, при которой непогашенная основная сумма кредита увеличивается, а не уменьшается с течением времени. Это происходит, когда платежи по кредиту, сделанные заемщиком, меньше, чем начисленные проценты за этот период, что приводит к добавлению оставшихся неоплаченных процентов к основному балансу. Отрицательная амортизация часто встречается в ипотечных кредитах с регулируемой процентной ставкой (ARM) и некоторых структурах студенческих кредитов, и она может привести к значительному финансовому риску как для кредиторов, так и для заемщиков.

Определение и механизмы

Что такое амортизация?

Амортизация относится к процессу распределения кредита на ряд фиксированных платежей с течением времени. С каждым сделанным платежом часть идет на погашение начисленных процентов, а остальное идет на погашение основной суммы кредита. Обычно, по мере уменьшения основной суммы, процентная часть последующих платежей также уменьшается, позволяя большей части каждого платежа идти на уменьшение основной суммы. За срок кредита цель состоит в том, чтобы полностью погасить основную сумму вместе с процентами.

Объяснение отрицательной амортизации

Напротив, отрицательная амортизация возникает, когда платежи по кредиту недостаточны для покрытия начисленных процентов. Неоплаченные проценты затем добавляются к балансу кредита, в результате чего основная сумма увеличивается, а не уменьшается. По сути, заемщик в конечном итоге должен больше, чем первоначальная сумма кредита с течением времени, даже после регулярных платежей.

Например, предположим, что заемщик имеет кредит с ежемесячной процентной платой в размере 1000 долларов. Если заемщик делает платеж только в размере 800 долларов в данный месяц, оставшиеся 200 долларов добавляются к основной сумме кредита, что приводит к отрицательной амортизации.

Динамика процентных ставок

Отрицательная амортизация часто наблюдается в кредитах с переменными или регулируемыми процентными ставками. Поскольку процентные ставки колеблются, минимальный требуемый платеж может не всегда покрывать начисленные проценты. Это особенно распространено в ARM, где первоначальные платежи могут быть ниже в течение вводного периода, но могут значительно увеличиться после сброса процентной ставки.

Применения и примеры

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARM)

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой являются распространенным примером кредитов, подверженных отрицательной амортизации. Эти ипотечные кредиты обычно начинаются с фиксированной процентной ставки на вводный период, а затем периодически корректируются на основе эталонной процентной ставки. Привлекательность первоначально низких платежей может привести заемщиков к выбору ARM, но они часто сопровождаются оговоркой о потенциальных скачках платежей при сбросе ставки.

В период корректировки, если процентная ставка значительно увеличивается, платежи заемщика могут быть недостаточными для покрытия вновь рассчитанных процентов. Следовательно, эти неоплаченные проценты капитализируются и добавляются к основному балансу кредита.

Студенческие кредиты

Некоторые студенческие кредиты позволяют откладывать процентные платежи или делать минимальные платежи, пока заемщик еще учится в школе. Хотя это может облегчить непосредственное финансовое бремя, неоплаченные проценты часто накапливаются и добавляются к основной сумме кредита при вступлении в погашение, что приводит к отрицательной амортизации.

ARM с опцией платежа

ARM с опцией платежа предлагают заемщикам несколько вариантов платежа каждый месяц, включая опцию заплатить меньше, чем начисленные проценты. Такие договоренности могут привести к отрицательной амортизации, если заемщик постоянно выбирает минимальный вариант платежа.

Риски и последствия

Увеличенная долговая нагрузка

Основной риск отрицательной амортизации - накопление долга. По мере роста основного баланса растет и сумма начисляемых процентов. Со временем это может привести к долговой спирали, когда заемщик с трудом справляется с платежами, и кредит становится все более неуправляемым.

Финансовая нагрузка

Отрицательная амортизация может вызвать значительную финансовую нагрузку на заемщиков, которые изначально выбрали низкие платежи, ожидая улучшения своего финансового положения. Если доход заемщика не увеличивается, как ожидалось, или если экономические условия ухудшаются, растущий долг может привести к финансовым трудностям, включая потенциальный дефолт.

Соотношение кредита к стоимости

Для ипотечных кредитов на жилье увеличение основной суммы кредита может неблагоприятно повлиять на соотношение кредита к стоимости (LTV). Более высокое соотношение LTV означает, что заемщик имеет меньше капитала в собственности, что может быть проблематичным, если он желает рефинансировать или продать собственность. Кредиторы также могут налагать более строгие условия или более высокие процентные ставки на кредиты с высокими соотношениями LTV.

Отрицательный капитал

Отрицательная амортизация в ипотечных кредитах может привести к отрицательному капиталу, где сумма кредита превышает стоимость залоговой собственности. В таких случаях заемщик должен больше по кредиту, чем стоит собственность, что может усложнить дело, если им нужно продать или рефинансировать дом.

Стратегии смягчения

Структуры и условия кредита

Чтобы снизить риск отрицательной амортизации, заемщики должны тщательно рассмотреть структуры и условия кредита. Кредиты с фиксированной ставкой устраняют непредсказуемость корректировок процентной ставки, обеспечивая стабильные и предсказуемые графики платежей. Если выбирается ARM, понимание условий корректировок ставок и ограничений на то, насколько могут увеличиваться ставки, имеет решающее значение.

Делать более высокие платежи

Заемщики также могут снизить риск отрицательной амортизации, делая более высокие платежи, чем минимально требуемые. Более агрессивное погашение основной суммы уменьшает влияние любых неоплаченных процентов, капитализируемых в баланс кредита.

Финансовое консультирование

Для заемщиков, уже испытывающих отрицательную амортизацию, обращение за финансовым консультированием может предоставить стратегии для управления и снижения долга. Финансовые консультанты могут помочь в создании плана бюджетирования, изучении вариантов рефинансирования и ведении переговоров с кредиторами о более благоприятных условиях.

Модификации кредита

В некоторых случаях модификация условий кредита может быть жизнеспособным вариантом. Кредиторы могут согласиться продлить срок кредита, снизить процентную ставку или реамортизировать кредит, чтобы предотвратить дальнейшую отрицательную амортизацию. Эти модификации могут помочь заемщикам управлять своими платежами более эффективно и избежать раздувающегося долга.

Заключение

Отрицательная амортизация представляет собой значительный финансовый риск из-за потенциала увеличения долговой нагрузки и финансовой нагрузки на заемщиков. Хотя изначально привлекательна из-за более низких платежей, кредиты, подверженные отрицательной амортизации, могут стать неуправляемыми, если их правильно не понимать и не управлять. Заемщики должны тщательно понимать условия кредита, делать больше минимальных платежей, когда это возможно, и обращаться за профессиональной консультацией для снижения рисков, связанных с отрицательной амортизацией. Кредиторы также должны прозрачно раскрывать потенциал отрицательной амортизации и обеспечивать, чтобы заемщики были полностью осведомлены о долгосрочных последствиях их выбора кредита.

Для получения более подробной информации о вариантах ипотеки и финансовом консультировании вы можете посетить Freddie Mac или проконсультироваться с финансовыми консультационными услугами, такими как Wells Fargo Financial Advisors.