Неторгуемый REIT
Неторгуемый инвестиционный фонд недвижимости (Неторгуемый REIT) - это тип инвестиций в недвижимость, который предлагает инвесторам возможность инвестировать в диверсифицированный портфель недвижимости без листинга на фондовой бирже. Этот инвестиционный инструмент сочетает аспекты как частной, так и публичной собственности на недвижимость, предоставляя инвесторам потенциальные выгоды, такие как диверсификация портфеля, генерация дохода и долгосрочное повышение капитала.
Введение в REITs
Инвестиционные фонды недвижимости (REITs) - это компании, которые владеют, управляют или финансируют приносящую доход недвижимость в различных секторах недвижимости. Инвесторы покупают акции в REITs, тем самым позволяя им инвестировать в крупномасштабную приносящую доход недвижимость без необходимости покупать, управлять или финансировать какую-либо собственность самостоятельно.
Существует несколько типов REITs на основе их инвестиционного фокуса и структуры, включая:
- Долевые REITs: Владеют и управляют приносящей доход недвижимостью.
- Ипотечные REITs (mREITs): Предоставляют финансирование для приносящей доход недвижимости путем покупки или создания ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг.
- Публично торгуемые REITs: Листингуются на основных фондовых биржах и могут покупаться и продаваться через брокерскую контору.
- Частные REITs: Не листингуются на публичных биржах и продаются институциональным и аккредитованным инвесторам.
- Неторгуемые REITs: Зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), но не листингуются ни на одной фондовой бирже.
Характеристики неторгуемых REITs
1. Регистрация и регулирование
Неторгуемые REITs зарегистрированы в SEC, что означает, что они должны соблюдать строгие регулятивные требования в отношении раскрытия информации, финансовой отчетности и управления. Это обеспечивает уровень прозрачности и защиты инвесторов, недоступный при частных инвестициях в недвижимость, хотя меньше, чем у публично торгуемых REITs.
2. Ликвидность
Неторгуемые REITs неликвидны по сравнению с публично торгуемыми REITs. Акции не могут быть легко куплены или проданы на открытом рынке, что означает, что инвесторы могут нуждаться в удержании своих инвестиций до тех пор, пока REIT не завершит событие ликвидности, такое как листинг на публичной бирже, слияние с другой организацией или продажа своих активов.
3. Оценка
Оценка неторгуемых REITs может быть менее прозрачной, чем у публично торгуемых REITs, поскольку нет ежедневного механизма ценообразования. Оценки обычно выполняются независимыми оценщиками периодически, и оценочная чистая стоимость активов (NAV) обновляется в соответствии с этими оценками.
4. Комиссии и расходы
Неторгуемые REITs обычно имеют более высокие комиссии и расходы по сравнению с публично торгуемыми REITs. Они могут включать организационные и предлагающие расходы, комиссии за приобретение, комиссии за управление активами, комиссии за управление имуществом и комиссии за распоряжение. Эти расходы могут значительно повлиять на общую доходность инвестиций.
5. Выплаты распределений
Как и другие REITs, неторгуемые REITs обязаны распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода акционерам в форме дивидендов. Эти распределения обеспечивают регулярный доход инвесторам, хотя сумма может варьироваться в зависимости от производительности базовых активов недвижимости.
6. Инвестиционная стратегия
Неторгуемые REITs могут фокусироваться на различных типах собственности, таких как офисные здания, многоквартирное жилье, розничные центры, промышленные объекты и медицинские учреждения. Они также могут применять различные стратегии, включая добавление стоимости (ремонт и улучшение объектов), core-plus (приносящие доход с умеренным потенциалом повышения) и оппортунистические (высокий риск/вознаграждение с существенной реабилитацией или развитием).
Риски, связанные с неторгуемыми REITs
1. Отсутствие ликвидности
Основной риск, связанный с неторгуемыми REITs, - это отсутствие ликвидности. Инвесторы могут столкнуться с трудностями при продаже своих акций до наступления события ликвидности, которое может занять несколько лет.
2. Рыночный риск
Хотя неторгуемые REITs не подвержены той же рыночной волатильности, что и публично торгуемые REITs, они все же подвержены влиянию производительности рынка недвижимости. Экономические спады, изменения процентных ставок и специфические для собственности проблемы могут повлиять на стоимость и производительность базовых активов.
3. Риск оценки
Из-за нечастых практик оценки NAV неторгуемого REIT может не точно отражать рыночную стоимость его активов. Это может привести к покупке или продаже инвесторами акций по ценам, которые не полностью представляют истинную стоимость активов.
4. Высокие комиссии
Различные комиссии, связанные с неторгуемыми REITs, могут размывать доходность инвестиций. Инвесторы должны тщательно проверять структуру комиссий, чтобы понимать чистую доходность своих инвестиций.
5. Риск спонсора
Производительность неторгуемого REIT в значительной степени зависит от экспертизы и операционных возможностей спонсора и управленческой команды. Плохие решения руководства могут негативно повлиять на производительность REIT и, следовательно, доходность инвесторов.
Преимущества неторгуемых REITs
1. Диверсификация
Инвестирование в неторгуемые REITs позволяет инвесторам диверсифицировать свои портфели с экспозицией к недвижимости, которая может вести себя иначе по сравнению с традиционными акциями и облигациями. Недвижимость часто демонстрирует более низкую корреляцию с более широкими рынками.
2. Генерация дохода
Неторгуемые REITs обеспечивают поток дохода через выплаты распределений. Это может быть особенно привлекательным для инвесторов, ориентированных на доход, ищущих регулярный денежный поток.
3. Долгосрочное повышение
Неторгуемые REITs часто инвестируют в объекты с долгосрочным потенциалом повышения, стремясь увеличить стоимость активов недвижимости со временем через стратегическое управление и развитие.
4. Изоляция от рыночной волатильности
Поскольку неторгуемые REITs не торгуются на публичных биржах, они менее подвержены краткосрочным рыночным колебаниям и волатильности, предлагая относительно более стабильный вариант инвестиций для консервативных инвесторов.
Неторгуемые REITs в инвестиционных портфелях
Неторгуемые REITs могут служить дополнением к традиционным инвестиционным портфелям, предлагая как диверсификацию, так и экспозицию к недвижимости. Однако они лучше всего подходят для инвесторов с более высокой толерантностью к риску и долгосрочным инвестиционным горизонтом из-за их неликвидной природы и потенциальных рисков.
Стратегия распределения
Финансовые консультанты обычно рекомендуют продуманную стратегию распределения для включения неторгуемых REITs в более широкий инвестиционный портфель. Обычно эти инвестиции должны представлять меньшую часть портфеля, балансируя потенциальные выгоды с их присущими рисками.
Ключевые соображения перед инвестированием в неторгуемые REITs
1. Инвестиционные цели
Инвесторы должны оценить, соответствуют ли неторгуемые REITs их инвестиционным целям, толерантности к риску и временному горизонту. Эти инвестиции особенно подходят для тех, кто ищет долгосрочный рост и стабильный доход, но готов принять ограниченную ликвидность.
2. Должная осмотрительность
Тщательная должная осмотрительность необходима при выборе неторгуемых REITs. Инвесторы должны оценить послужной список спонсора, инвестиционную стратегию, качество базовых активов и структуру комиссий.
3. Финансовые цели и ограничения
Понимание личных финансовых целей и ограничений имеет решающее значение. Инвесторы должны убедиться, что они не перегружают себя неликвидными инвестициями и поддерживают достаточную ликвидность для других финансовых потребностей.
4. Регулятивная среда
Быть информированным о регулятивной среде вокруг неторгуемых REITs помогает инвесторам понять последствия изменений в законах, регуляциях и рыночных условиях, которые могут повлиять на их инвестиции.
Примеры неторгуемых REITs
Некоторые известные компании, которые спонсируют неторгуемые REITs, включают:
- Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT): BREIT фокусируется на многоквартирном жилье, промышленных, гостиничных, офисных объектах.
- Griffin Capital Company: Griffin Capital спонсирует неторгуемые REITs с фокусом на приносящие доход объекты.
Эти примеры представляют разнообразный спектр объектов и стратегий, которые могут охватывать неторгуемые REITs.
Заключение
Неторгуемые REITs предлагают инвесторам альтернативный способ получения экспозиции к активам недвижимости без волатильности публичных рынков. Хотя они имеют отчетливые выгоды, такие как диверсификация, регулярный доход и потенциал для долгосрочного повышения, они также несут риски, включая неликвидность, высокие комиссии и неопределенности оценки. Потенциальные инвесторы должны проводить комплексную должную осмотрительность и рассматривать свою общую стратегию портфеля, финансовые цели и толерантность к риску при оценке неторгуемых REITs как части своего инвестиционного подхода.