Ориджинейшн-пойнты

Ориджинейшн-пойнты - это комиссии, которые заемщики платят кредиторам или брокерам в обмен на снижение процентной ставки по их ипотеке. Эти пойнты по сути представляют собой предоплаченные проценты и являются единовременной авансовой комиссией, основанной на сумме кредита. Каждый пойнт равен 1% от суммы ипотечного кредита. Понимание ориджинейшн-пойнтов может помочь заемщикам решить, является ли оплата пойнтов экономически выгодным выбором на протяжении срока кредита.

Что такое ориджинейшн-пойнты?

Ориджинейшн-пойнты, иногда называемые дисконтными пойнтами, - это платежи, уплачиваемые кредитору напрямую заемщиком во время оформления кредита. Комиссия используется для компенсации стоимости обработки кредита. Основная цель этих пойнтов - снизить процентную ставку по кредиту, эффективно “выкупая” ставку.

Например, при ипотеке в $300,000 один пойнт равен $3,000. Количество пойнтов, которые заемщик решает оплатить, может варьироваться, и каждый пойнт обычно снижает процентную ставку примерно на 0.25%, хотя это может варьироваться в зависимости от кредитора и рыночных условий.

Как работают ориджинейшн-пойнты

При закрытии ипотечного кредита заемщики имеют возможность заплатить ориджинейшн-пойнты авансом, чтобы обеспечить более низкую процентную ставку. Решение платить пойнты должно основываться на том, как долго заемщик планирует оставаться в доме и сохранять ипотеку. Оплата пойнтов оправдана, если заемщик планирует оставаться в доме достаточно долго, чтобы ежемесячная экономия от сниженной процентной ставки превысила первоначальную стоимость пойнтов.

Расчет ориджинейшн-пойнтов

Чтобы понять финансовое влияние ориджинейшн-пойнтов, заемщики могут рассчитать период окупаемости - время, необходимое для возврата стоимости покупки пойнтов через ежемесячную экономию, вытекающую из более низкой процентной ставки. Формула для точки окупаемости:

[ \text{Период окупаемости (в месяцах)} = \frac{\text{Стоимость пойнтов}}{\text{Ежемесячная экономия от сниженной ставки}} ]

Предположим, что заемщик имеет ипотеку в $200,000 со сроком на 30 лет и имеет возможность выбрать процентную ставку 4% без пойнтов или 3.75% путем оплаты одного пойнта ($2,000). Ежемесячный ипотечный платеж (основной долг и проценты) при 4% составляет приблизительно $954.83, в то время как платеж при 3.75% составляет приблизительно $926.23. Ежемесячная экономия составляет $28.60.

[ \text{Период окупаемости} = \frac{2000}{28.60} \approx 70 \text{ месяцев} ]

Это означает, что заемщику потребуется оставаться в доме примерно 70 месяцев, или 5.83 года, чтобы выйти на безубыточность.

Примеры ориджинейшн-пойнтов

Ипотека с фиксированной ставкой

Рассмотрим заемщика, который берет ипотеку с фиксированной ставкой в $300,000 под 4.5% годовых на 30 лет. У них есть возможность заплатить два ориджинейшн-пойнта, чтобы снизить процентную ставку до 4%. Каждый пойнт стоит 1% от суммы кредита, поэтому два пойнта равны $6,000.

Ежемесячная экономия: $1,520.06 - $1,432.25 = $87.81 Период окупаемости: $6,000 / $87.81 ≈ 68.33 месяца или приблизительно 5.69 лет.

Ипотека с регулируемой ставкой (ARM)

Предположим, что заемщик выбирает 5/1 ARM с начальной ставкой 3.5% по кредиту в $200,000. Заплатив 1.5 ориджинейшн-пойнта ($3,000), они могут снизить начальную ставку до 3.25%.

Ежемесячная экономия: $898.09 - $870.41 = $27.68 Период окупаемости: $3,000 / $27.68 ≈ 108.41 месяца или приблизительно 9.03 года.

В ARM расчет может быть более сложным из-за возможности изменения ставки после начального периода. Заемщики часто взвешивают стоимость пойнтов против потенциала будущих корректировок ставки.

Соображения при оплате ориджинейшн-пойнтов

Финансовая гибкость

Заемщикам необходимо убедиться, что они имеют финансовую гибкость для оплаты ориджинейшн-пойнтов авансом. Хотя они могут сэкономить на процентах в течение срока кредита, авансовая стоимость может быть существенной.

Срок кредита и мобильность

Заемщики, планирующие переехать или рефинансировать в течение нескольких лет, могут найти мало выгоды в оплате пойнтов, поскольку они могут не достичь точки окупаемости перед продажей или рефинансированием.

Рыночные условия

Процентные ставки колеблются в зависимости от более широких экономических условий. Заемщики должны оценить текущие тенденции ставок, чтобы решить, предлагает ли оплата пойнтов значительное преимущество с учетом потенциальных будущих изменений ставок.

Налоговые последствия

Ориджинейшн-пойнты могут быть вычитаемыми из налогов в соответствии с конкретными правилами IRS. Обычно пойнты, уплаченные по ипотеке для основного жилья, вычитаются в год, в котором они были оплачены, в то время как пойнты, уплаченные при рефинансировании, часто вычитаются в течение срока кредита. Заемщикам следует проконсультироваться с налоговым консультантом для получения подробной информации.

Заключение

Ориджинейшн-пойнты - это стратегический инструмент, который может помочь заемщикам обеспечить более низкие процентные ставки по их ипотеке, что приведет к значительной долгосрочной экономии. Решение платить пойнты должно быть обоснованным, основанным на четком понимании периода окупаемости, финансовой гибкости и долгосрочных планов. Оценивая стоимость и потенциальные выгоды, заемщики могут принять наилучшее финансовое решение для своих индивидуальных обстоятельств.

Внешние ссылки

Понимание и правильная оценка ориджинейшн-пойнтов может снабдить заемщиков знаниями для потенциальной экономии тысяч долларов в течение срока их ипотеки.