Пункты оригинации

Пункты оригинации — это комиссии, которые заемщики платят кредиторам или брокерам в обмен на снижение процентной ставки по их ипотеке. Эти пункты, по сути, являются предоплаченными процентами и представляют собой единовременную авансовую плату, основанную на сумме кредита. Каждый пункт равен 1% от суммы ипотечного кредита. Понимание пунктов оригинации может помочь заемщикам решить, является ли оплата пунктов экономически выгодным выбором в течение срока действия кредита.

Что такое пункты оригинации?

Пункты оригинации, иногда называемые дисконтными пунктами, — это платежи, производимые кредитору непосредственно заемщиком в момент оригинации кредита. Комиссия используется для компенсации стоимости обработки кредита. Основная цель этих пунктов — снизить процентную ставку по кредиту, фактически “выкупая” ставку.

Например, по ипотеке в $300,000 один пункт равен $3,000. Количество пунктов, которые заемщик решает оплатить, может варьироваться, и каждый пункт обычно снижает процентную ставку примерно на 0,25%, хотя это может варьироваться в зависимости от кредитора и рыночных условий.

Как работают пункты оригинации

При закрытии ипотечного кредита заемщики имеют возможность оплатить пункты оригинации авансом, чтобы обеспечить более низкую процентную ставку. Решение об оплате пунктов должно основываться на том, как долго заемщик планирует оставаться в доме и сохранять ипотеку. Оплата пунктов стоит того, если заемщик планирует оставаться в доме достаточно долго, чтобы ежемесячная экономия от сниженной процентной ставки превысила первоначальную стоимость пунктов.

Расчет пунктов оригинации

Чтобы понять финансовое влияние пунктов оригинации, заемщики могут рассчитать период окупаемости — время, необходимое для возмещения стоимости покупки пунктов через ежемесячную экономию, полученную от более низкой процентной ставки. Формула для точки окупаемости:

[ \text{Период окупаемости (в месяцах)} = \frac{\text{Стоимость пунктов}}{\text{Ежемесячная экономия от сниженной ставки}} ]

Предположим, заемщик имеет ипотеку в $200,000 сроком на 30 лет и имеет возможность получить процентную ставку 4% без пунктов или 3,75% при оплате одного пункта ($2,000). Ежемесячный ипотечный платеж (основной долг и проценты) при 4% составляет приблизительно $954,83, в то время как платеж при 3,75% составляет приблизительно $926,23. Ежемесячная экономия составляет $28,60.

[ \text{Период окупаемости} = \frac{2000}{28,60} \approx 70 \text{ месяцев} ]

Это означает, что заемщику нужно будет оставаться в доме примерно 70 месяцев, или 5,83 года, чтобы окупить затраты.

Примеры пунктов оригинации

Ипотека с фиксированной ставкой

Рассмотрим заемщика, который берет ипотеку с фиксированной ставкой в $300,000 под 4,5% на 30 лет. У него есть возможность оплатить два пункта оригинации, чтобы снизить процентную ставку до 4%. Каждый пункт стоит 1% от суммы кредита, поэтому два пункта равны $6,000.

Ежемесячная экономия: $1,520,06 - $1,432,25 = $87,81 Период окупаемости: $6,000 / $87,81 ≈ 68,33 месяца или примерно 5,69 лет.

Ипотека с регулируемой ставкой (ARM)

Предположим, заемщик выбирает ARM 5/1 с начальной ставкой 3,5% по кредиту в $200,000. Оплатив 1,5 пункта оригинации ($3,000), он может снизить начальную ставку до 3,25%.

Ежемесячная экономия: $898,09 - $870,41 = $27,68 Период окупаемости: $3,000 / $27,68 ≈ 108,41 месяцев или примерно 9,03 года.

В ARM расчет может быть более сложным из-за возможности изменения ставок после начального периода. Заемщики часто взвешивают стоимость пунктов против потенциала будущих корректировок ставок.

Соображения при оплате пунктов оригинации

Финансовая гибкость

Заемщикам необходимо убедиться, что у них есть финансовая гибкость для оплаты пунктов оригинации авансом. Хотя они могут экономить на процентах в течение срока действия кредита, авансовая стоимость может быть существенной.

Срок кредита и мобильность

Заемщики, планирующие переехать или рефинансировать в течение нескольких лет, могут найти мало пользы в оплате пунктов, поскольку они могут не достичь точки окупаемости перед продажей или рефинансированием.

Рыночные условия

Процентные ставки колеблются в зависимости от более широких экономических условий. Заемщики должны оценить текущие тенденции ставок, чтобы решить, предлагает ли оплата пунктов значительное преимущество с учетом потенциальных будущих изменений ставок.

Налоговые последствия

Пункты оригинации могут подлежать налоговому вычету в соответствии с конкретными правилами IRS. Обычно пункты, уплаченные по ипотеке для основного места жительства, подлежат вычету в год их уплаты, в то время как пункты, уплаченные при рефинансировании, часто подлежат вычету в течение срока действия кредита. Заемщики должны проконсультироваться с налоговым консультантом для получения подробной информации.

Заключение

Пункты оригинации — это стратегический инструмент, который может помочь заемщикам обеспечить более низкие процентные ставки по их ипотечным кредитам, что приведет к значительной долгосрочной экономии. Решение об оплате пунктов должно быть обоснованным, основанным на четком понимании периода окупаемости, финансовой гибкости и долгосрочных планов. Оценивая стоимость и потенциальные выгоды, заемщики могут принять наилучшее финансовое решение для своих индивидуальных обстоятельств.