Квалифицированные соглашения об обменном размещении

Квалифицированные соглашения об обменном размещении (QEAA) — это структурированные транзакции, которые облегчают отсрочку налогов на прирост капитала при продаже инвестиционной или деловой собственности в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса (IRC). Обмен 1031, также известный как обмен подобного типа, позволяет инвесторам отсрочить налоги на прирост капитала, реинвестируя выручку от продажи собственности в аналогичную собственность «подобного типа». Хотя обмен 1031 является мощным инструментом для отсрочки налогов, он имеет строгие требования и сроки, которые должны быть соблюдены для получения права на отсрочку.

Одна из ключевых проблем — это требование идентифицировать и приобрести замещающую собственность в течение 180 дней после продажи передаваемой собственности. Квалифицированные соглашения об обменном размещении вступают в игру здесь, предоставляя механизм для облегчения таких обменов, особенно обратных обменов, когда замещающая собственность приобретается до того, как передаваемая собственность будет продана.

Механика обменов 1031

Основные требования

Основное требование обмена 1031 заключается в том, что продаваемая собственность и приобретаемая собственность должны быть «подобного типа», то есть иметь одинаковую природу, характер или класс. Однако это не относится к их качеству или сорту. Например, объект недвижимости может быть обменян на другой объект недвижимости, но не на другие формы собственности, такие как акции или облигации.

Сроки и дедлайны

IRC устанавливает строгие сроки для завершения обмена 1031:

1. Период идентификации: Инвестор имеет 45 дней с момента закрытия продажи передаваемой собственности для идентификации потенциальных замещающих объектов.
2. Период обмена: Замещающая собственность должна быть приобретена в течение 180 дней с момента продажи передаваемой собственности или к дате подачи налоговой декларации инвестора за год, в котором произошла продажа, в зависимости от того, что наступит раньше.

Роль квалифицированного посредника

Ключевым компонентом обмена 1031 является участие квалифицированного посредника (QI), независимой стороны, которая облегчает обмен, удерживая выручку от продажи передаваемой собственности и используя эту выручку для приобретения замещающей собственности от имени инвестора. QI гарантирует, что инвестор не получает конструктивное владение выручкой от продажи, что дисквалифицировало бы транзакцию от обработки по обмену 1031.

Обратные обмены 1031

Обратный обмен 1031 происходит, когда замещающая собственность приобретается до продажи передаваемой собственности. Этот тип обмена может быть сложным из-за необходимости финансирования приобретения замещающей собственности до получения выручки от продажи передаваемой собственности. В таких ситуациях часто становится необходимым QEAA.

Роль QEAA

QEAA включает использование держателя титула обменного размещения (EAT), специализированной организации, которая временно удерживает титул либо передаваемой, либо замещающей собственности от имени инвестора. EAT действует как сторона размещения, облегчая транзакцию для соответствия требованиям обмена 1031.

Вот ключевые шаги, связанные с QEAA:

1. Договоренность о парковке: EAT временно «паркует» титул на замещающую собственность (или передаваемую собственность) до завершения продажи другой собственности.
2. Квалифицированное соглашение об обменном размещении: Инвестор и EAT заключают письменное соглашение, определяющее условия договоренности, включая обязанности EAT и инвестора.
3. Период идентификации: Инвестор по-прежнему имеет 45 дней с даты парковки собственности EAT для идентификации потенциальных передаваемых объектов.
4. Период обмена: Инвестор имеет до 180 дней с даты парковки собственности EAT для завершения продажи передаваемой собственности и приобретения замещающей собственности через EAT.

Документация и соответствие QEAA

Правильная документация имеет решающее значение в QEAA для обеспечения соответствия IRC и правилам Казначейства. Это включает:

• Письменное квалифицированное соглашение об обменном размещении между инвестором и EAT.
• Правильно оформленные акты и документы о передаче.
• Подробные записи всех финансовых транзакций, связанных с обменом.
• Соблюдение сроков и требований идентификации обмена 1031.

Пример транзакции QEAA

1. Инвестор A хочет купить коммерческую недвижимость (замещающая собственность) до продажи существующей инвестиционной собственности (передаваемая собственность).
2. Инвестор A организует финансирование для замещающей собственности и заключает соглашение с EAT о временном удержании титула на замещающую собственность.
3. EAT приобретает замещающую собственность, используя финансирование, организованное инвестором A.
4. Затем у инвестора A есть 45 дней для идентификации передаваемой собственности и 180 дней для завершения ее продажи.
5. После продажи передаваемой собственности выручка используется для погашения финансирования, использованного для приобретения замещающей собственности. EAT передает титул на замещающую собственность инвестору A, завершая обмен.

Преимущества и проблемы QEAA

Преимущества

1. Гибкость по времени: QEAA позволяет инвесторам использовать рыночные возможности, приобретая желаемые замещающие объекты, не дожидаясь продажи передаваемой собственности.
2. Отсрочка налогов: Облегчает отсрочку налогов на прирост капитала в соответствии с разделом 1031 IRC.
3. Контроль над транзакциями: Предоставляет инвесторам возможность контролировать процесс обмена и сроки для достижения своих инвестиционных целей.

Проблемы

1. Сложность и затраты: Административная и юридическая сложность QEAA может привести к более высоким транзакционным издержкам, включая сборы, уплачиваемые EAT, юридические сборы и затраты на финансирование.
2. Строгие требования к документации: Обеспечение соответствия требованиям IRS требует тщательной документации и ведения учета.
3. Проблемы финансирования: Инвесторам необходимо обеспечить финансирование для приобретения замещающей собственности до продажи передаваемой собственности, что может быть значительным препятствием.

Практические соображения для инвесторов

Для эффективного использования QEAA инвесторы должны учитывать следующие практические аспекты:

1. Выбор EAT: Выберите авторитетного и опытного EAT, который понимает тонкости обменов 1031 и структур QEAA.
2. Юридические и налоговые консультации: Привлеките юридических и налоговых специалистов для обеспечения соответствия правилам IRC и решения любых юридических или налоговых осложнений, которые могут возникнуть.
3. Финансовое планирование: Тщательно спланируйте финансирование приобретения замещающей собственности и координируйте с кредиторами для обеспечения благоприятных условий.
4. Должная осмотрительность: Проведите тщательную должную осмотрительность как передаваемой, так и замещающей собственности, чтобы убедиться, что они соответствуют требованиям для обмена подобного типа.
5. Ведение учета: Ведите подробные записи всех транзакций, соглашений и коммуникаций, связанных с QEAA, для обоснования обмена в случае аудита IRS.

Заключение

Квалифицированные соглашения об обменном размещении предоставляют мощный механизм для инвесторов, стремящихся использовать преимущества обменов 1031, преодолевая сложности приобретения замещающих объектов до продажи передаваемых объектов. Понимая механику, преимущества и проблемы QEAA, а также тщательное планирование и профессиональное руководство, инвесторы могут эффективно отсрочить налоги на прирост капитала и достичь своих инвестиционных целей в рамках раздела 1031 Налогового кодекса.