Квалифицированные соглашения об обменном размещении

Квалифицированные соглашения об обменном размещении (QEAA) — это структурированные транзакции, которые облегчают отсрочку налогов на прирост капитала от продажи инвестиционного или коммерческого имущества в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса (IRC). Обмен 1031, также известный как обмен подобным на подобное, позволяет инвесторам отложить налоги на прирост капитала, реинвестируя выручку от продажи имущества в аналогичное имущество.

Механика обменов 1031

Основные требования

Основное требование обмена 1031 заключается в том, что продаваемое имущество и приобретаемое имущество должны быть «подобного рода».

Сроки и дедлайны

IRC устанавливает строгий график для завершения обмена 1031:

  1. Период идентификации: Инвестор имеет 45 дней со дня закрытия продажи отказываемого имущества для идентификации потенциальных замещающих имуществ.
  2. Период обмена: Замещающее имущество должно быть приобретено в течение 180 дней.

Роль квалифицированного посредника

Ключевым компонентом обмена 1031 является участие квалифицированного посредника (QI), независимой стороны, которая облегчает обмен.

Обратные обмены 1031

Обратный обмен 1031 происходит, когда замещающее имущество приобретается до продажи отказываемого имущества.

Роль QEAA

QEAA включает использование держателя титула обменного размещения (EAT), специализированной организации, которая временно удерживает титул либо отказываемого, либо замещающего имущества.

Вот ключевые шаги, связанные с QEAA:

  1. Соглашение о парковке: EAT «паркует» титул на замещающее имущество временно.
  2. Квалифицированное соглашение об обменном размещении: Инвестор и EAT заключают письменное соглашение.
  3. Период идентификации: Инвестор имеет 45 дней для идентификации потенциальных отказываемых имуществ.
  4. Период обмена: Инвестор имеет до 180 дней для завершения продажи.

Документация и соблюдение QEAA

Надлежащая документация имеет решающее значение в QEAA для обеспечения соблюдения IRC и правил Казначейства.

Пример транзакции QEAA

  1. Инвестор A хочет купить коммерческую недвижимость до продажи существующей инвестиционной недвижимости.
  2. Инвестор A организует финансирование и заключает соглашение с EAT.
  3. EAT приобретает замещающее имущество.
  4. Инвестор A имеет 45 дней для идентификации и 180 дней для завершения продажи.
  5. После продажи выручка используется для погашения финансирования.

Преимущества и проблемы QEAA

Преимущества

  1. Гибкость по времени: QEAA позволяет инвесторам использовать рыночные возможности.
  2. Отсрочка налогов: Облегчает отсрочку налогов на прирост капитала.
  3. Контроль над транзакциями: Предоставляет инвесторам возможность контролировать процесс обмена.

Проблемы

  1. Сложность и затраты: Может привести к более высоким транзакционным издержкам.
  2. Строгие требования к документации: Требует тщательной документации.
  3. Проблемы с финансированием: Инвесторы должны обеспечить финансирование заранее.

Практические соображения для инвесторов

Для эффективного использования QEAA инвесторы должны учитывать:

  1. Выбор EAT: Выберите авторитетного и опытного EAT.
  2. Юридическая и налоговая консультация: Привлеките юридических и налоговых специалистов.
  3. Финансовое планирование: Тщательно спланируйте финансирование.
  4. Должная осмотрительность: Проведите тщательную проверку.
  5. Ведение записей: Поддерживайте подробные записи.

Заключение

Квалифицированные соглашения об обменном размещении предоставляют мощный механизм для инвесторов, стремящихся использовать преимущества обменов 1031.