Инвестиционный фонд недвижимости (IFND)

Инвестиционный фонд недвижимости (IFND) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует недвижимость, генерирующую доход. Моделированный на основе взаимных фондов, IFND предоставляют отдельным инвесторам возможность заработать часть дохода, полученного посредством владения коммерческой недвижимостью, без необходимости покупать, управлять или финансировать какие-либо свойства самостоятельно.

IFND позволяют любому инвестировать в портфели активов недвижимости так же, как они инвестируют в другие отрасли — посредством покупки отдельных акций компании или посредством паевого инвестиционного фонда или биржевого фонда (ETF). Акционеры IFND получают часть дохода, полученного — без необходимости покупать, управлять или финансировать имущество.

Исторический фон и обзор концепции

IFND были созданы в Соединенных Штатах в 1960 году в соответствии с законом о расширении налога на сигары. Они были разработаны для предоставления всем инвесторам возможности инвестировать в активы коммерческой недвижимости так же, как они инвестируют в другие классы активов — посредством покупки акций. IFND с тех пор стали ключевой частью инвестиционного ландшафта и являются установленным средством доступа к рынку коммерческой недвижимости.

Структуры и типы IFND

Акционные IFND

Акционные IFND владеют и управляют недвижимостью, генерирующей доход. Доход в основном поступает от сдачи в аренду помещений и сбора арендной платы от имущества. Акционные IFND обычно владеют и управляют имуществом, таким как офисные здания, торговые центры, жилые комплексы и отели.

IFND с ипотекой (mIFND)

IFND с ипотекой обеспечивают финансирование для недвижимости, генерирующей доход, посредством покупки или выпуска ипотек и ценных бумаг, обеспеченных ипотеками. Эти IFND генерируют доход из процентов по финансированию.

Гибридные IFND

Гибридные IFND объединяют инвестиционные стратегии как акционных, так и ипотечных IFND, тем самым диверсифицируя свои портфели путем владения как имуществом, так и ипотеками.

Как работают IFND

IFND должны работать в соответствии с конкретными нормативными актами для поддержания своего статуса:

Требования организации: IFND должен быть структурирован как корпорация, доверие или ассоциация и управляться советом директоров или попечителей.
Требования инвестора: IFND должен иметь минимум 100 акционеров и не может быть в закрытом владении, означая, что не более 50% его акций могут быть заключены пятью или менее лицами.
Требования дохода: Как минимум 75% дохода IFND должны поступать из деятельности, связанной с недвижимостью. Кроме того, 95% его дохода должны получаться из этой деятельности плюс дивиденды или проценты.
Требования активов: Как минимум 75% активов IFND должны быть инвестированы в недвижимость, наличные деньги или казначейские облигации США.
Требования распределения: IFND должны распределять как минимум 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов своим акционерам ежегодно.

Преимущества инвестирования в IFND

Генерирование дохода

IFND требуется выплачивать большую часть своих доходов в виде дивидендов, делая их привлекательным инвестированием для инвесторов, ищущих доход. Эти дивиденды могут обеспечить стабильный поток доходов, часто с доходом выше, чем большинство других инвестиций с фиксированным доходом.

Диверсификация

Добавление IFND к инвестиционному портфелю может обеспечить преимущества диверсификации, так как недвижимость часто имеет низкую корреляцию с другими классами активов, такими как акции и облигации.

Ликвидность

В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, которые могут быть сложно быстро покупать и продавать, IFND обеспечивают высокую ликвидность, так как они торгуются на основных биржах акций.

Защита от инфляции

Недвижимость часто действует как хорошая защита от инфляции. По мере роста инфляции, цены на имущество и арендная плата обычно увеличиваются, потенциально приводя к более высоким дивидендам для инвесторов IFND.

Профессиональное управление

IFND управляются опытными профессионалами, которые обрабатывают управление имуществом, приобретения и продажи, таким образом устраняя бремя активного управления недвижимостью от отдельных инвесторов.

Риски инвестирования в IFND

Рыночный риск

Как все публично торгуемые акции, IFND подвергаются рыночной волатильности. Цена акций IFND может колебаться на основе экономических условий, процентных ставок и настроений рынка.

Риск процентной ставки

IFND чувствительны к изменениям процентных ставок. Растущие процентные ставки могут увеличить затраты заимствования и снизить стоимость существующих ипотек, что может неблагоприятно повлиять на ипотечные IFND в частности.

Риск, специфичный для имущества

Производительность IFND может быть весьма зависима от качества портфеля его имущества и эффективности управления. Такие факторы, как местоположение, тип имущества и условия аренды, могут существенно влиять на доходы.

Риск финансового рычага

IFND часто используют финансовый рычаг (долг) для финансирования приобретения имущества. Хотя финансовый рычаг может увеличить доходы на благоприятных рынках, это может также увеличить риск убытков во время спадов.

Оценка производительности IFND

Денежные потоки от операций (FFO)

Денежные потоки от операций (FFO) — это ключевой показатель, используемый для оценки производительности IFND. FFO рассчитывается путем добавления амортизации и амортизации к доходам и корректировки выгод или потерь при продажах имущества. FFO обеспечивает более точное отражение операционной производительности IFND, чем чистый доход.

Отрегулированные денежные потоки от операций (AFFO)

Отрегулированные денежные потоки от операций (AFFO) идут дальше путем регулировки FFO на повторяющиеся капитальные расходы, необходимые для поддержания имущества. AFFO считается более точным показателем способности IFND генерировать денежные потоки и может использоваться в качестве основы для установления выплат дивидендов.

Чистая стоимость активов (NAV)

Чистая стоимость активов (NAV) представляет стоимость активов IFND за вычетом его обязательств. NAV на акцию используется для определения, торгуется ли IFND с премией или скидкой к его основной стоимости. Сравнение рыночной цены акций IFND к его NAV на акцию может обеспечить информацию о восприятии рынком перспектив IFND.

Налогообложение IFND

Налогообложение на уровне компании

IFND не платят федеральный налог на доходы в США, если они соответствуют определенным нормативным требованиям, включая распределение как минимум 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов.

Налогообложение дивидендов

Дивиденды IFND обычно облагаются налогом как обычный доход для акционеров, который может облагаться налогом по более высокой ставке, чем квалифицированные дивиденды от других типов корпораций. Однако часть дивидендов IFND может классифицироваться как возврат капитала, который не облагается налогом, но снижает базовую цену акции инвестора в IFND.

Стратегии инвестирования в IFND

IFND, генерирующие доход

Инвесторы, ищущие стабильный доход, могут сосредоточиться на IFND с историей последовательных выплат дивидендов. Эти IFND обычно инвестируют в имущество со стабильными долгосрочными договорами аренды, таких как офисные здания и торговые центры.

Инвестиции в рост ориентированные IFND

Более агрессивные инвесторы могут искать IFND, сосредоточенные на росте благодаря приобретению имущества и разработке. Эти IFND могут повторно инвестировать значительную часть своих доходов в расширение портфеля имущества, потенциально приводя к значительному повышению стоимости капитала.

Специфичные для сектора IFND

Инвесторы могут выбрать IFND на основе конкретных сегментов имущества, таких как жилые, промышленные, здравоохранение или центры данных. Специфичные для сектора IFND позволяют инвесторам использовать тенденции в конкретных сегментах недвижимости.

Примеры видных IFND

Simon Property Group (NYSE: SPG)

Simon Property Group является одним из крупнейших розничных IFND в мире, специализирующихся на владении торговыми центрами и премиальными аутлетами.

Public Storage (NYSE: PSA)

Public Storage — это ведущий IFND самостоятельного хранилища, владеющий и управляющий тысячами объектов самостоятельного хранилища по всей территории США.

American Tower Corporation (NYSE: AMT)

American Tower Corporation — это глобальный инвестиционный фонд недвижимости, который владеет и управляет инфраструктурой беспроводной и трансляционной коммуникации.

Welltower Inc. (NYSE: WELL)

Welltower Inc. сосредоточена на инфраструктуре здравоохранения, включая жилье для пожилых людей, учреждения квалифицированного ухода и медицинские объекты.

Заключение

Инвестиционные фонды недвижимости (IFND) предоставляют привлекательный способ для инвесторов получить доступ к рынку коммерческой недвижимости, пользуясь профессиональным управлением, ликвидностью и потенциально привлекательными дивидендами. Однако, как и все инвестиции, они сопряжены с рисками, которые нужно тщательно оценивать. Понимание различных типов IFND, их уникальных преимуществ и проблем, а также способ оценки их производительности имеют решающее значение для принятия обоснованных инвестиционных решений. Независимо от того, ищут ли доход, рост или специфичные на сектор выгоды, вероятно, существует стратегия IFND, которая согласуется с финансовыми целями и допускаемым инвесторами.