Wrap-Around Loan (Кругооборотный кредит)

Кругооборотный кредит, также известный как кругооборотная ипотека, - это тип вторичного финансирования для покупки недвижимости. Этот вид кредита “оборачивает” или включает текущую облигацию на имущество. Кругооборотный кредит - это уникальная форма финансирования, которая может принести пользу как покупателю, так и продавцу в сделке с недвижимостью.

Структура кругооборотного кредита

Как это работает

Кругооборотный кредит включает вторичную форму финансирования продавца, где продавец сохраняет оригинальную ипотеку на имущество и предлагает вторичный кредит, который включает оставшийся баланс по существующей ипотеке плюс дополнительную сумму для покрытия новой цены покупки.

Процентные ставки и платежи

Обычно покупатель делает платежи продавцу, который, в свою очередь, продолжает делать платежи по существующей ипотеке. Процентная ставка по кругооборотному кредиту обычно выше, чем процентная ставка по существующей ипотеке, что может принести продавцу дополнительный процентный доход.

Пример

Например, предположим, что существующая ипотека имеет баланс в $100,000 при процентной ставке 4%, и продавец соглашается продать имущество за $150,000 с новым кредитом по ставке 6%. Кругооборотный кредит будет составлять $150,000, но будет включать баланс в $100,000 оригинальной ипотеки.

Преимущества кругооборотных кредитов

Преимущества для продавцов

  1. Более высокий процентный доход: Продавцы часто взимают более высокие проценты, чем по существующей ипотеке.
  2. Более легкая продажа имущества: Предложение финансирования продавца может ускорить продажу.
  3. Сохраненный юридический титул: Продавец обычно сохраняет юридический титул до выплаты кредита.

Преимущества для покупателей

  1. Менее строгие требования: Выгодно для покупателей, которые не могут обеспечить традиционное финансирование.
  2. Потенциально более низкий первоначальный взнос: Может потребовать более низкого первоначального взноса.
  3. Скорость: Транзакция может продвигаться быстрее, чем через обычного кредитора.

Связанные риски

Риски для продавцов

  1. Дефолт покупателя: Если покупатель допускает дефолт, продавец должен продолжать платить оригинальную ипотеку.
  2. Проблемы с принудительным исполнением: Возвращение имущества может быть юридически сложным.

Риски для покупателей

  1. Проблемы с титулом: Юридический титул остается у продавца до выплаты кредита.
  2. Более высокие затраты: Могут включать более высокие процентные ставки.

Юридические и финансовые соображения

Клаузула о продаже

Большинство оригинальных ипотек содержат клаузулу о продаже, которая позволяет кредитору требовать полного погашения кредита, если имущество продается.

Документация и контракты

Всесторонняя документация необходима для описания условий кредита, процентных ставок, графиков платежей и процедур дефолта.

Регулятивная среда

В зависимости от юрисдикции кругооборотные кредиты могут подчиняться специфическим регулятивным требованиям.

Реальные применения

Инвестиционная недвижимость

Инвесторы могут использовать кругооборотные кредиты для приобретения множественных объектов с меньшим авансовым капиталом.

Продавцы на рынке покупателя

Когда рынок недвижимости благоприятствует покупателям, продавцы могут предлагать кругооборотные кредиты для более привлекательной продажи.

Заключение

Кругооборотные кредиты предлагают жизнеспособную альтернативу традиционному финансированию. Понимая преимущества, риски и лучшие практики, обе стороны могут эффективно использовать кругооборотные кредиты для достижения своих целей в недвижимости. Критически важно для обеих сторон предпринять должную осмотрительность, обеспечить надлежащую документацию и консультироваться с юридическими и финансовыми консультантами.