Строительный кредит
Строительный кредит – это краткосрочный кредит под высокие проценты, который предоставляет средства, необходимые для строительства жилой или коммерческой недвижимости. В отличие от традиционных ипотечных кредитов, которые обычно предоставляются единовременно, строительные кредиты выплачиваются поэтапно, так называемыми розыгрышами, по мере строительства. Кредитор имеет большее право голоса при выплате этих средств, что часто требует проверок на различных этапах строительного проекта. Такое детальное изучение гарантирует, что проект идет по плану, и снижает риск кредитора. В этой статье мы глубоко углубимся в механизм строительных кредитов, их различные виды и на примере дадим четкое представление о том, как они функционируют.
Определение строительного кредита
Строительный кредит – это краткосрочный промежуточный кредит, предназначенный для того, чтобы помочь заемщику профинансировать расходы на строительство дома или другого объекта недвижимости. Он покрывает ряд расходов, включая приобретение земли, рабочую силу, материалы, разрешения и другие сопутствующие расходы до завершения проекта. После завершения строительства заемщик обычно должен рефинансировать кредит в постоянную ипотеку или получить новый кредит для погашения строительного кредита.
Как работают строительные кредиты
Процесс подачи заявления
Процесс подачи заявки на строительный кредит более сложен, чем на обычную ипотеку. Для этого требуется подробный план и бюджет проекта, контракты со строителями, сроки строительства и, возможно, даже оценка готового проекта. Большинство кредиторов требуют, чтобы заемщик имел хороший кредитный рейтинг, низкое соотношение долга к доходу и значительный первоначальный взнос, обычно варьирующийся от 20% до 25%.
Процесс рисования
Вместо единовременной выплаты в рамках строительных кредитов средства распределяются постепенно по мере достижения контрольных показателей проекта. Эти этапы могут включать завершение фундамента, каркаса, водопровода и других важных этапов. Прежде чем каждый розыгрыш будет объявлен, кредитор обычно отправляет инспектора для проверки выполненных работ, что снижает риск незавершенного или некачественного строительства.
Проценты и погашение
Проценты по строительному кредиту обычно выше, чем по традиционной ипотеке из-за повышенного риска. Заемщик обычно производит платежи только по процентам, которые колеблются в зависимости от полученной суммы, что в некоторой степени похоже на кредитную линию. После завершения строительства кредит либо конвертируется в стандартную ипотеку, либо погашается путем рефинансирования.
Преобразование в постоянный кредит
После завершения проекта заемщики часто переводят свой строительный кредит в традиционную ипотеку. Это известно как финансирование «от строительства к постоянному». В качестве альтернативы они могут получить отдельную традиционную ипотеку для погашения существующего строительного кредита, называемую «отдельным» строительным кредитом.
Виды строительных кредитов
Кредит только на строительство
Кредит только на строительство предоставляет средства, необходимые для завершения строительного процесса, но должен быть погашен после завершения строительства. Этот тип кредита не конвертируется в постоянную ипотеку, поэтому заемщик должен либо организовать финансирование через другой кредит, либо погасить его за счет своих средств. Эти кредиты, как правило, имеют более короткие сроки, обычно от 12 до 18 месяцев.
Кредит на строительство постоянного жилья
Кредит на строительство постоянного жилья первоначально функционирует как краткосрочный строительный кредит для финансирования этапа строительства. После завершения проекта и подтверждения всех проверок он переходит в традиционную ипотеку на срок от 15 до 30 лет. Это избавляет заемщика от хлопот и затрат на поиск нового финансирования после завершения строительства.
Кредит собственнику-строителю
Для тех, кто желает выступить в качестве генерального подрядчика и построить недвижимость самостоятельно, наиболее подходящим вариантом является кредит собственнику-строителю. Однако получить эти кредиты может быть непросто, поскольку кредиторы обычно предпочитают квалифицированных профессиональных строителей из-за снижения риска. Заемщик должен продемонстрировать значительный опыт строительства и предоставить хорошо разработанный план проекта для обеспечения этого типа кредита.
Кредит на ремонт или улучшение
Кредит на ремонт — это тип строительного кредита, специально предназначенный для домовладельцев, желающих провести масштабный ремонт или улучшение существующей недвижимости. Эти кредиты часто позволяют брать займы на основе оценочной стоимости дома после ремонта, обеспечивая средства, необходимые для завершения проекта.
Пример строительного кредита
Давайте проиллюстрируем, как работает строительный кредит, на примере из реальной жизни. Предположим, Джон хочет построить дом стоимостью 500 000 долларов. Он выбрал надежного застройщика и имеет подробные архитектурные планы. Вот как может развиваться этот процесс:
Заявка на получение кредита
Джон подает заявку на строительный кредит в размере 500 000 долларов в своем местном банке. Он предоставляет все необходимые документы, включая чертежи, график реализации проекта, смету бюджета и договор застройщика. Кредитор также оценивает кредитоспособность Джона, его доход и текущие долги.
Утверждение и авансовый платеж
Кредитор одобряет кредит по процентной ставке 6%, требуя от Джона внесения 20% первоначального взноса в размере 100 000 долларов США. Джон использует свои сбережения для внесения первоначального взноса, уменьшая сумму кредита до 400 000 долларов.
График розыгрыша
Кредитор и Джон согласовывают график розыгрыша, обычно привязанный к основным этапам проекта, например:
- Завершение фундамента: 10 %
- Завершение каркаса: 20 %
- Черновая сантехника и электрика: 20%
- Внутренняя отделка: 25%
- Окончательная проверка: 25%
Выплаты на строительство и черчение
Строитель Джона начинает работу, и как только фундамент готов, кредитор отправляет инспектора для проверки контрольного этапа. После подтверждения кредитор выплачивает первую сумму в размере 40 000 долларов США (10% от 400 000 долларов США). Этот процесс продолжается на каждом этапе, с проверками, предшествующими каждому розыгрышу, чтобы убедиться, что проект идет по графику.
Процентные выплаты
Джон ежемесячно выплачивает только проценты по полученным средствам. Например, если в первые три месяца будет использовано 200 000 долларов, Джон платит проценты только на эту сумму.
Завершение и преобразование проекта
Через 12 месяцев дом сдается и проводится окончательная проверка. Кредитор выплачивает окончательную сумму, и строительный кредит Джона в размере 400 000 долларов преобразуется в традиционную 30-летнюю ипотеку по согласованной ставке. Теперь Джон осуществляет регулярные ежемесячные платежи по этой ипотеке, как и при обычном жилищном кредите.
Плюсы и минусы строительных кредитов
Плюсы
- Индивидуальная настройка: Заемщики имеют возможность адаптировать свои дома в соответствии со своими спецификациями.
- Дополнительное финансирование: средства выплачиваются поэтапно, что снижает процентные расходы, поскольку вы не берете взаймы всю сумму авансом.
- Варианты конвертации: многие строительные кредиты предлагают плавный переход к постоянному финансированию, упрощая процесс.
Минусы
- Более высокие процентные ставки: Строительные кредиты часто имеют более высокие процентные ставки по сравнению с традиционными ипотечными кредитами, поскольку они считаются более рискованными.
- Сложность: эти кредиты требуют подробной документации и многочисленных проверок, что делает процесс более трудоемким.
- Финансовый риск: Если строительный проект задерживается или затраты превышают первоначальную смету, получение дополнительного финансирования может оказаться затруднительным.
Заключение
Строительные кредиты являются важным финансовым инструментом для тех, кто хочет построить дом своей мечты или реализовать значительные коммерческие проекты. Хотя они сопряжены с более высокими рисками и более сложными процедурами по сравнению с традиционными ипотечными кредитами, их преимущества, такие как индивидуализация проекта и дополнительное финансирование, часто перевешивают недостатки. Понимая нюансы строительных кредитов, заемщики могут принимать обоснованные решения, гарантируя, что их строительные проекты пройдут гладко и в рамках бюджета.